Avant d’investir dans l’immobilier locatif, une question s’impose : ce bien est-il vraiment rentable ? Trop d’investisseurs se fient uniquement à la rentabilité brute, alors que c’est la rentabilité nette – voire nette-nette – qui détermine réellement ce qu’il vous restera en poche.
Utilisez notre calculateur gratuit pour obtenir les trois indicateurs clés et votre cash-flow mensuel réel.
📊 Calculateur de rentabilité locative
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🎯 L’essentiel
Calcul simplifié : (loyer × 12) ÷ prix. Pour un calcul précis, complétez les sections ci-dessous.
💰 Coûts d’acquisition
216 000 €
📋 Charges annuelles (pour rentabilité nette)
2 450 €
🏦 Crédit & Fiscalité (pour cash-flow)
📝 Voir le détail du calcul
Les 3 types de rentabilité locative
1. Rentabilité brute : le premier filtre
La rentabilité brute est le calcul le plus simple et le plus rapide. Elle permet de comparer rapidement plusieurs biens entre eux.
Rentabilité brute = (Loyers annuels ÷ Prix d'achat total) × 100Exemple : Un appartement acheté 200 000 € (frais inclus) loué 900 €/mois :
(900 × 12) ÷ 200 000 × 100 = 5,4% brut
⚠️ Limite : Cette rentabilité ne tient pas compte des charges, de la vacance locative ni des impôts. Elle surestime donc toujours le rendement réel.
2. Rentabilité nette : le vrai indicateur
La rentabilité nette déduit toutes les charges non récupérables sur le locataire. C’est l’indicateur le plus utilisé par les investisseurs avertis.
Rentabilité nette = ((Loyers - Charges - Vacance) ÷ Prix d'achat total) × 100Charges à déduire :
- Taxe foncière
- Charges de copropriété non récupérables (~30% du total)
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Frais de gestion (si agence : 6-8% des loyers)
- Provision pour travaux et entretien
- Garantie loyers impayés (GLI : ~2-3% des loyers)
Exemple : Le même appartement avec 2 450 € de charges annuelles :
((10 800 – 2 450) ÷ 200 000) × 100 = 4,2% net
3. Rentabilité nette-nette : après impôts
La rentabilité nette-nette (ou nette d’impôts) va encore plus loin en déduisant la fiscalité. C’est le rendement réel, ce qui reste vraiment dans votre poche.
Rentabilité nette-nette = ((Loyers - Charges - Impôts) ÷ Prix d'achat total) × 100La fiscalité dépend de votre situation (régime micro ou réel, TMI, LMNP…). Utilisez notre simulateur LMNP pour calculer vos impôts.
Le cash-flow : l’indicateur qui compte vraiment
Au-delà de la rentabilité en pourcentage, le cash-flow mesure concrètement ce qu’il vous reste chaque mois après avoir payé toutes les charges ET le crédit.
Cash-flow mensuel = Loyer - Charges mensuelles - Mensualité crédit - Impôts/123 scénarios possibles :
- Cash-flow positif : Le bien s’autofinance ET vous rapporte de l’argent chaque mois. Idéal !
- Cash-flow neutre : Le bien s’autofinance exactement. Pas de gain immédiat, mais vous constituez du patrimoine.
- Cash-flow négatif : Vous devez compléter chaque mois (effort d’épargne). Acceptable si la plus-value attendue compense.
Quelle rentabilité viser ?
| Rentabilité nette | Évaluation | Contexte typique |
|---|---|---|
| < 3% | ⚠️ Faible | Paris, grandes métropoles, neuf |
| 3% – 5% | ⚖️ Moyenne | Villes moyennes, bon emplacement |
| 5% – 7% | ✅ Bonne | Villes secondaires, ancien rénové |
| > 7% | 🚀 Excellente | Petites villes, immeubles de rapport |
Attention : Une rentabilité élevée cache souvent des risques (vacance locative, quartier difficile, travaux importants). À l’inverse, un bien à 3% à Paris peut être un excellent investissement patrimonial.
Les erreurs courantes à éviter
1. Oublier la vacance locative
Aucun bien n’est loué 12 mois sur 12, 100% du temps. Prévoyez au minimum 1 mois de vacance par an (changement de locataire, petits travaux entre deux baux).
2. Sous-estimer les charges
Les charges non récupérables représentent souvent 20 à 30% des loyers. N’oubliez pas la provision pour gros travaux (ravalement, toiture…).
3. Ne regarder que le rendement brut
Un bien à 8% brut peut descendre à 3% net après charges et impôts. Faites toujours le calcul complet avant d’investir.
4. Ignorer l’effet de levier du crédit
Un cash-flow légèrement négatif n’est pas forcément mauvais si vous remboursez du capital chaque mois. C’est de l’épargne forcée qui vous enrichit à long terme.
Optimiser sa rentabilité
Quelques leviers pour améliorer le rendement de votre investissement :
- Négocier le prix d’achat : Chaque euro économisé améliore directement votre rentabilité
- Optimiser la fiscalité : Le régime réel LMNP peut réduire voire annuler vos impôts
- Louer en meublé : Loyers 10-20% plus élevés qu’en nu, fiscalité avantageuse
- Réduire la vacance : Bon emplacement, loyer au prix du marché, réactivité
- Gérer en direct : Économie de 6-8% de frais d’agence
Sécurisez votre investissement avec un état des lieux rigoureux
Un état des lieux bâclé peut vous coûter des milliers d’euros en dégradations non récupérables. Avec Habyl, réalisez des états des lieux professionnels qui protègent votre rentabilité :
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