Fiscalité location meublée 2026 : le guide complet (LMNP, micro-BIC, régime réel)

2026 marque un tournant pour la fiscalité de la location meublée. Entre la loi Le Meur qui durcit les règles pour les meublés touristiques, la réintégration des amortissements dans les plus-values, et les débats sur le plafonnement des amortissements au régime réel, les propriétaires doivent s’adapter. Voici tout ce qu’il faut savoir pour optimiser votre fiscalité cette année.

Ce qui change vraiment en 2026

Contrairement aux rumeurs alarmistes, le statut LMNP ne disparaît pas. Cependant, plusieurs réformes modifient significativement la donne fiscale, notamment pour les locations de courte durée.

La loi Le Meur : coup dur pour les meublés touristiques non classés

C’est LE changement majeur de 2026. La loi n°2024-1039 (dite « loi anti-Airbnb ») s’applique aux revenus perçus dès 2025, déclarés en 2026. Pour les meublés de tourisme non classés, c’est un bouleversement :

Concrètement : un propriétaire qui perçoit 20 000 € de loyers d’un meublé touristique non classé passera automatiquement au régime réel (dépassement du seuil de 15 000 €). Et s’il reste sous le seuil, il paiera des impôts sur 70% de ses revenus au lieu de 29% auparavant.

La bonne nouvelle : la location meublée longue durée épargnée

Bonne nouvelle pour les propriétaires qui louent à l’année avec un bail classique (résidence principale du locataire) : vous n’êtes pas concernés par la loi Le Meur. Le régime fiscal reste identique :

• Seuil micro-BIC maintenu à 77 700 €
• Abattement forfaitaire de 50%
• Régime réel toujours accessible avec amortissements

Tableau récapitulatif : fiscalité location meublée 2026

Voici un résumé complet des seuils et abattements selon le type de location :

Type de location	Seuil micro-BIC	Abattement	Changement 2026
Location meublée longue durée	77 700 €	50%	Aucun
Meublé de tourisme classé (2-5 étoiles)	77 700 €	50%	⚠️ Seuil abaissé (était 188 700 € / 71%)
Meublé de tourisme non classé	15 000 €	30%	⚠️ Fortement durci (était 77 700 € / 50%)
Chambres d’hôtes	77 700 €	50%	⚠️ Seuil abaissé (était 188 700 € / 71%)

La réforme des plus-values : attention à la revente

Depuis le 1er janvier 2025, une réforme majeure impacte la revente des biens en LMNP : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Comment ça fonctionne ?

Auparavant, les amortissements permettaient de réduire l’imposition sur les loyers sans impact sur la plus-value à la revente. C’était un double avantage fiscal exceptionnel.

Désormais, lors de la cession du bien, le fisc ajoute les amortissements déduits au prix d’acquisition pour calculer la plus-value imposable. L’avantage fiscal accumulé pendant l’exploitation est ainsi « récupéré » à la sortie.

Exemple concret

Vous achetez un appartement 200 000 € et le revendez 250 000 € après 10 ans. Pendant cette période, vous avez déduit 40 000 € d’amortissements.

Impact : la plus-value imposable passe de 50 000 € à 90 000 €. Les abattements pour durée de détention s’appliquent toujours (exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux).

Les exceptions

Certains types de biens sont totalement exemptés de cette réintégration :

• Résidences étudiantes
• Résidences seniors
• EHPAD

Micro-BIC ou régime réel : que choisir en 2026 ?

Le choix du régime fiscal dépend de votre situation. Voici les critères pour vous aider à trancher.

Le régime micro-BIC

Principe : un abattement forfaitaire est appliqué sur vos revenus locatifs. Vous êtes imposé sur le reste.

Avantages :

• Simplicité : pas de comptabilité à tenir
• Déclaration rapide (formulaire 2042 C PRO uniquement)
• Pas besoin d’expert-comptable

Inconvénients :

• Pas de déduction des charges réelles
• Pas d’amortissement du bien
• Moins avantageux si vos charges dépassent l’abattement forfaitaire

Le régime réel

Principe : vous déduisez vos charges réelles et amortissez le bien et le mobilier.

Charges déductibles :

• Intérêts d’emprunt
• Taxe foncière
• Assurance (PNO, emprunteur)
• Frais de gestion et de copropriété
• Travaux d’entretien et réparations
• Frais d’expert-comptable
• Amortissement du bâti (sur 25-40 ans)
• Amortissement du mobilier (sur 5-10 ans)

Avantages :

• Possibilité de réduire fortement, voire annuler, l’imposition
• Report des déficits et amortissements sans limite de durée
• Optimisation fiscale maximale

Inconvénients :

• Obligations comptables (liasse fiscale, bilan)
• Coût d’un expert-comptable (300-600 €/an)
• Réintégration des amortissements à la revente (depuis 2025)

Calendrier de déclaration LMNP 2026

Ne manquez aucune échéance fiscale. Voici les dates clés à retenir pour 2026 :

Immatriculation (nouveaux loueurs)

Vous devez vous immatriculer dans les 15 jours suivant le début de votre activité de location meublée. Cette formalité s’effectue en ligne sur procedures.inpi.fr.

Déclaration des revenus 2025 (au printemps 2026)

Régime micro-BIC : formulaire 2042 C PRO uniquement.

Régime réel : liasse fiscale (formulaire 2031) + formulaire 2042 C PRO.

Dates limites indicatives (basées sur 2025, dates définitives communiquées en avril) :

• Liasse fiscale : mi-mai 2026
• Déclaration en ligne :
  • Départements 01 à 19 : fin mai 2026
  • Départements 20 à 54 : début juin 2026
  • Départements 55 à 95 + DOM-TOM : mi-juin 2026

5 conseils pour optimiser votre fiscalité en 2026

1. Évaluez l’intérêt du classement pour vos meublés touristiques

Si vous louez en courte durée, le classement officiel (étoiles Atout France) vous permet de conserver le seuil de 77 700 € et l’abattement de 50%. Coût : 150-300 €, validité : 5 ans.

2. Comparez micro-BIC et régime réel chaque année

Votre situation évolue (travaux, remboursement d’emprunt, évolution des loyers). Refaites le calcul régulièrement pour vérifier que votre régime fiscal reste optimal.

3. Anticipez la fiscalité de sortie

Avec la réintégration des amortissements, la revente avant 22 ans de détention peut coûter cher. Intégrez cette donnée dans votre stratégie patrimoniale.

4. Conservez tous vos justificatifs

Factures, quittances, relevés bancaires, états des lieux… Le fisc peut contrôler jusqu’à 3 ans en arrière (6 ans en cas de fraude). Archivez tout numériquement.

5. Documentez l’état de votre bien

Des états des lieux rigoureux à chaque changement de locataire vous protègent en cas de litige et justifient les travaux de remise en état (déductibles au régime réel). Consultez notre guide complet de l’état des lieux 2026 pour maîtriser les bonnes pratiques.

FAQ : vos questions sur la fiscalité LMNP 2026

Le LMNP va-t-il disparaître en 2026 ?

Non. Le statut LMNP est maintenu. Les réformes concernent principalement les meublés touristiques non classés (loi Le Meur) et la fiscalité de sortie (réintégration des amortissements). La location meublée longue durée conserve tous ses avantages.

Puis-je encore amortir mon bien en 2026 ?

Oui, au régime réel. Le plafonnement des amortissements à 2% évoqué dans le PLF 2026 n’a pas été retenu par le Sénat. À ce jour, les amortissements restent intégralement déductibles.

Comment passer du micro-BIC au régime réel ?

Vous devez exercer l’option avant le 1er février de l’année concernée (ou lors de votre immatriculation). L’option est valable 2 ans et reconduite tacitement.

La réintégration des amortissements s’applique-t-elle aux biens achetés avant 2025 ?

Oui. La mesure s’applique à toutes les cessions réalisées depuis le 1er janvier 2025, quelle que soit la date d’acquisition du bien.

Le PLF 2026 va-t-il encore modifier la donne ?

À l’heure actuelle (décembre 2025), le projet de loi de finances 2026 n’est pas encore définitivement adopté. La Commission Mixte Paritaire du 19 décembre n’a pas abouti à un accord. Un amendement sur le plafonnement des amortissements à 2% avait été voté par l’Assemblée nationale mais n’a pas été repris par le Sénat. L’incertitude demeure — nous mettrons cet article à jour dès la publication du texte définitif.

Sources officielles

• impots.gouv.fr – Nouveau régime fiscal location meublée tourisme
• service-public.fr – Locations touristiques : nouvelles règles 2025
• Légifrance – Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (Loi Le Meur)
• Sénat – Projet de loi de finances 2026

Conclusion : que retenir pour 2026 ?

La fiscalité de la location meublée évolue, mais le LMNP reste un statut attractif pour qui sait l’optimiser. Pour aller plus loin, découvrez notre guide sur comment réduire vos impôts sur les revenus locatifs.

• Location longue durée : aucun changement, régime réel toujours ultra-avantageux
• Meublés touristiques : le classement devient quasi-indispensable pour conserver les avantages fiscaux
• Revente : anticipez la réintégration des amortissements dans votre stratégie

En 2026, plus que jamais, une bonne gestion documentaire (états des lieux, factures, justificatifs) est essentielle pour optimiser votre fiscalité et sécuriser votre investissement.