Vous envisagez de louer un logement appartenant à un proche, ou de louer votre bien à un membre de votre famille ? La question des APL (Aide Personnalisée au Logement) est cruciale. Selon le lien de parenté, le locataire peut ou non bénéficier des aides au logement. Voici les règles en vigueur, les cas particuliers des SCI familiales, et les pièges fiscaux à éviter.
Qui peut percevoir les APL en cas de location familiale ?
Le principe est simple : le lien de parenté entre le locataire et le propriétaire détermine le droit aux aides au logement (APL, ALF ou ALS). La CAF applique des règles strictes pour éviter les abus.
Location interdite pour les APL : ascendants et descendants directs
Selon Service-public.fr, un locataire ne peut pas percevoir d’aide au logement si le propriétaire est :
- Son père ou sa mère
- Son grand-parent ou arrière-grand-parent
- Son enfant
- Son petit-enfant ou arrière-petit-enfant
Cette règle s’applique même si le locataire est étudiant, demandeur d’emploi ou en situation de handicap. Aucune exception n’est prévue pour les ascendants et descendants en ligne directe.
Location autorisée pour les APL : autres liens familiaux
En revanche, les aides au logement restent accessibles si le propriétaire est :
- Un frère ou une sœur
- Un oncle ou une tante
- Un cousin ou une cousine
- Un neveu ou une nièce
- Un beau-père ou une belle-mère
- Un gendre ou une belle-fille
Dans ces cas, la CAF considère la location comme « classique » et le locataire peut prétendre aux APL, sous réserve de remplir les autres conditions d’éligibilité.
Cas particulier : la SCI familiale
Depuis la réforme de 2014, les règles se sont durcies pour les logements détenus via une Société Civile Immobilière (SCI) familiale.
Principe général
Un locataire ne peut pas percevoir les APL si ses ascendants ou descendants (ou ceux de son conjoint) détiennent des parts de propriété ou d’usufruit dans la SCI propriétaire du logement.
L’exception des 10%
Il existe toutefois une dérogation : si l’ensemble des parts détenues par les ascendants/descendants est inférieur à 10% de la propriété ET à 10% de l’usufruit, le locataire peut percevoir les aides au logement.
Exemple : Si vos parents détiennent 60% des parts d’une SCI et que vous louez un appartement de cette SCI, vous ne pourrez pas recevoir d’APL. En revanche, s’ils ne détiennent que 8% des parts, vous restez éligible.
Conditions supplémentaires à respecter
Même si le lien de parenté autorise les APL, d’autres conditions doivent être remplies :
Un bail et des formulaires conformes
- Un contrat de location écrit, daté et signé par les deux parties (utilisez un formulaire de bail conforme à la loi ALUR)
- Un loyer réel effectivement payé par le locataire
- Des quittances de loyer établies régulièrement
- Un dépôt de garantie versé comme dans toute location classique
- Un état des lieux d’entrée réalisé (formulaire gratuit disponible ici)
En cas de doute (loyer fictif, absence de quittances), la CAF peut refuser ou suspendre l’aide.
Indépendance fiscale
Le locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire. Si vous êtes rattaché à la déclaration d’impôts de votre bailleur (même s’il s’agit d’un oncle ou d’un cousin), les APL vous seront refusées.
Un logement décent
Le logement doit respecter les critères de décence définis par la loi :
- Surface minimale de 9 m² pour une personne seule
- Absence de risque pour la santé ou la sécurité
- Aération et éclairage naturel suffisants
- Installation électrique sécurisée
- Chauffage adapté
Attention au loyer : le risque de redressement fiscal
Louer à un proche peut sembler l’occasion de pratiquer un loyer « amical ». C’est une erreur qui peut coûter cher.
Le seuil de tolérance
L’administration fiscale tolère un écart d’environ 10 à 15% par rapport au prix du marché local. Au-delà, le fisc peut considérer le loyer comme « anormalement bas ».
Les conséquences d’un loyer trop bas
En cas de contrôle, l’administration fiscale peut :
- Réintégrer dans vos revenus fonciers la différence entre le loyer pratiqué et le loyer du marché
- Appliquer une pénalité de 80% sur cette différence en cas d’abus de droit
- Requalifier l’opération en donation déguisée, avec paiement de droits de donation
Vous serez alors imposé sur des loyers que vous n’avez jamais perçus.
L’alternative : le prêt à usage (commodat)
Si vous souhaitez loger un proche gratuitement, optez pour un prêt à usage (ou commodat). Vous prêtez le logement sans percevoir de loyer, par exemple à votre enfant étudiant. À noter : vous ne pourrez déduire aucune charge liée au logement prêté.
Résumé : qui peut toucher les APL ?
| Lien avec le propriétaire | APL possibles ? |
|---|---|
| Parents, grands-parents | ❌ Non |
| Enfants, petits-enfants | ❌ Non |
| Frères, sœurs | ✅ Oui |
| Oncles, tantes | ✅ Oui |
| Cousins, cousines | ✅ Oui |
| Beaux-parents | ✅ Oui |
| SCI familiale (>10% parts) | ❌ Non |
| SCI familiale (<10% parts) | ✅ Oui |
Nos conseils avant de louer à un proche
- Vérifiez le lien de parenté : seuls les liens hors ascendants/descendants directs permettent les APL
- Rédigez un bail en bonne et due forme : contrat écrit, signé, avec un loyer conforme au marché
- Conservez toutes les preuves de paiement : virements bancaires, quittances
- Consultez la CAF avant de vous engager : chaque situation est étudiée individuellement
- Fixez un loyer au prix du marché : évitez les redressements fiscaux
- Utilisez les bons formulaires : bail conforme, état des lieux, quittances (tous nos modèles gratuits)
La location familiale est parfaitement légale, mais elle nécessite de respecter scrupuleusement les règles pour ne pas perdre les aides au logement ni s’exposer à des sanctions fiscales.