La loi de finances 2026 a introduit le statut du bailleur privé (SBP), aussi appelé « dispositif Jeanbrun ». Ce nouveau cadre fiscal permet aux propriétaires de bénéficier d’un amortissement sur la valeur de leur bien en échange d’un engagement de location longue durée. Voici tout ce qu’il faut savoir sur ce dispositif.
Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé (SBP) est un dispositif fiscal créé par la loi de finances 2026 pour relancer l’investissement locatif en France. Il permet aux propriétaires de déduire chaque année une fraction de la valeur de leur bien de leurs revenus fonciers imposables.
Ce mécanisme d’amortissement fiscal, jusqu’ici réservé aux loueurs en meublé (LMNP), est désormais accessible aux bailleurs en location nue, sous certaines conditions.
Les taux d’amortissement selon le type de location
Le taux d’amortissement annuel dépend du niveau de loyer pratiqué par rapport au marché :
| Type de location | Taux d’amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Logement intermédiaire | 3,5 % / an | 8 000 € |
| Logement social | 4,5 % / an | 10 000 € |
| Logement très social | 5,5 % / an | 12 000 € |
Important : Seuls 80% du prix d’achat du logement sont amortissables. Le terrain n’est pas pris en compte dans le calcul.
Les conditions pour bénéficier du SBP
Conditions liées au bien
Le logement doit répondre à l’un des critères suivants :
- Bien neuf : achevé après le 1er janvier 2026 et conforme à la réglementation environnementale RE2020
- Bien ancien rénové : rénovation énergétique représentant au moins 20% du prix d’achat
Conditions liées à la location
- Durée d’engagement : minimum 9 ans de location, avec basculement automatique au régime réel pendant 12 ans
- Délai de mise en location : dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition
- Type de bail : location nue en résidence principale du locataire
- Pas de lien familial : le locataire ne peut pas être un membre de la famille du propriétaire
Plafonds de loyers et de ressources
Le dispositif impose des plafonds de loyers environ 15% inférieurs au prix du marché. Ces plafonds varient selon :
- La zone géographique du bien (priorité aux zones tendues)
- Le type de location choisi (intermédiaire, social, très social)
Les locataires doivent également respecter des plafonds de ressources selon la composition du foyer et la zone géographique.
Les limites du dispositif
- 2 logements maximum par foyer fiscal peuvent bénéficier de ce statut
- Plafond d’amortissement : de 8 000 € à 12 000 € par an selon le type de location
- Engagement longue durée : 12 ans de régime réel obligatoire
Exemple de calcul d’amortissement
Prenons l’exemple d’un appartement acheté 200 000 € et mis en location intermédiaire :
- Base amortissable : 200 000 € × 80% = 160 000 €
- Amortissement annuel : 160 000 € × 3,5% = 5 600 €
- Sur 12 ans : 5 600 € × 12 = 67 200 € de déduction totale
Cette déduction vient réduire les revenus fonciers imposables, permettant une économie d’impôt significative, notamment pour les contribuables fortement imposés.
Comparaison avec les autres dispositifs
| Dispositif | Type de bien | Avantage fiscal | Durée engagement |
|---|---|---|---|
| SBP 2026 | Neuf RE2020 ou ancien rénové | Amortissement 3,5% à 5,5% | 9-12 ans |
| Loc’Avantages | Tous types | Réduction d’impôt 15% à 65% | 6-9 ans |
| Déficit foncier | Ancien à rénover | Déduction travaux (10 700 €/an) | 3 ans minimum |
| LMNP | Meublé | Amortissement comptable | Aucun |
Les avantages du statut du bailleur privé
- Réduction d’impôt : l’amortissement diminue les revenus fonciers imposables
- Valorisation du patrimoine : biens neufs ou rénovés énergétiquement
- Sécurité locative : plafonds de ressources = locataires solvables
- Contribution sociale : mise à disposition de logements abordables
Les inconvénients à considérer
- Loyers plafonnés : rentabilité potentiellement inférieure au marché libre
- Engagement long : 12 ans de contraintes fiscales et locatives
- Conditions strictes : normes énergétiques, plafonds de ressources
- Risque de remise en cause : en cas de non-respect des conditions
Comment se préparer au statut du bailleur privé ?
Si vous envisagez de bénéficier du SBP, voici les étapes recommandées :
- Évaluer votre situation fiscale : l’amortissement est avantageux pour les foyers imposés au-delà de 30%
- Choisir le bon bien : neuf RE2020 ou ancien avec potentiel de rénovation significative
- Vérifier la zone géographique : privilégier les zones tendues éligibles
- Simuler la rentabilité : comparer avec une location au prix du marché
- Consulter un expert : comptable ou conseiller en gestion de patrimoine
L’état des lieux : une obligation renforcée
Dans le cadre du SBP, la documentation de l’état du logement est particulièrement importante :
- Avant/après travaux : prouver la rénovation énergétique représentant 20% du prix
- Conformité RE2020 : documenter l’état du bien neuf à la livraison
- Protection sur 12 ans : conserver des preuves pour chaque changement de locataire
Un état des lieux numérique complet avec photos horodatées et description détaillée de chaque élément constitue une preuve solide en cas de contrôle fiscal ou de litige avec un locataire.
En résumé
Le statut du bailleur privé 2026 offre une opportunité fiscale intéressante pour les propriétaires prêts à s’engager sur le long terme avec des loyers modérés. L’amortissement de 3,5% à 5,5% par an sur 80% du prix du bien peut représenter une économie d’impôt substantielle.
Ce dispositif convient particulièrement aux investisseurs recherchant un placement stable, avec une contribution au logement abordable en France. La rigueur dans la documentation du bien, notamment via des états des lieux professionnels, est essentielle pour sécuriser cet investissement sur 12 ans.