Surface Carrez, surface Boutin, surface habitable… Ces termes reviennent constamment dans l’immobilier, mais savez-vous vraiment ce qu’ils signifient ? Et surtout, savez-vous que la surface de votre logement peut varier de 5 à 15% selon la méthode de calcul utilisée ?
Cette différence peut représenter plusieurs milliers d’euros sur un loyer annuel ou sur le prix de vente. Voici tout ce que vous devez savoir — avec deux calculateurs gratuits pour obtenir vos surfaces.
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Les 2 lois qui régissent le calcul des surfaces
La loi Carrez : pour la vente en copropriété
Instaurée en 1996, la loi Carrez (article 46 de la loi du 10 juillet 1965) impose de mentionner la surface privative dans tout acte de vente d’un lot de copropriété de plus de 8 m².
Ce qui est inclus :
- Toutes les pièces closes et couvertes avec hauteur ≥ 1.80m
- Les vérandas et loggias fermées
- Les combles (aménagés ou non) si hauteur ≥ 1.80m
- Les mezzanines si hauteur ≥ 1.80m
- Les sous-sols aménagés (hors caves)
Ce qui est exclu :
- Caves, garages, parkings
- Balcons, terrasses, jardins
- Espaces avec hauteur < 1.80m
- Lots de moins de 8 m²
La loi Boutin : pour la location
La loi Boutin (loi n° 2009-323 du 25 mars 2009) impose de mentionner la surface habitable dans tout contrat de location à usage de résidence principale. Elle se base sur l’article R111-2 du Code de la construction.
Ce qui est inclus :
- Pièces de vie (séjour, chambres)
- Cuisine, salle de bain, WC
- Couloirs, dégagements
- Combles aménagés
- Mezzanines si hauteur ≥ 1.80m
Ce qui est exclu :
- Vérandas (différence majeure avec Carrez !)
- Combles non aménagés
- Caves, sous-sols, remises, garages
- Terrasses, balcons, loggias ouvertes
- Séchoirs extérieurs
- Espaces avec hauteur < 1.80m
Tableau comparatif : Carrez vs Boutin
| Élément | Loi Carrez | Loi Boutin |
|---|---|---|
| Pièces principales (≥1.80m) | ✅ Inclus | ✅ Inclus |
| Vérandas fermées | ✅ Inclus | ❌ Exclu |
| Combles non aménagés (≥1.80m) | ✅ Inclus | ❌ Exclu |
| Combles aménagés | ✅ Inclus | ✅ Inclus |
| Mezzanine (≥1.80m) | ✅ Inclus | ✅ Inclus |
| Cave, garage | ❌ Exclu | ❌ Exclu |
| Balcon, terrasse | ❌ Exclu | ❌ Exclu |
| Espaces <1.80m | ❌ Exclu | ❌ Exclu |
💡 À retenir : La surface Boutin est toujours inférieure ou égale à la surface Carrez. Si vous avez une véranda de 15 m², elle comptera pour la vente mais pas pour la location !
Pourquoi c’est important ?
Pour la vente : la règle des 5%
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l’acte de vente, l’acheteur peut demander une réduction proportionnelle du prix. Il dispose d’un an après la signature pour agir.
Exemple : Un appartement vendu 300 000 € avec une surface annoncée de 60 m², mais mesurée à 56 m² (erreur de 6,7%). L’acheteur peut réclamer : 300 000 € × 6,7% = 20 100 € de réduction.
Pour la location : impact sur le loyer
En cas d’erreur de plus de 5% sur la surface Boutin, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle. En zone tendue, où le loyer est plafonné au m², l’enjeu est encore plus important.
Exemple : Un loyer de 1 200 €/mois pour 50 m² annoncés, mais 46 m² réels (erreur de 8%). Le locataire peut demander une réduction de 96 €/mois, soit 1 152 €/an.
Comment mesurer correctement ?
Les règles de base
- Mesurez au sol : c’est la surface de plancher qui compte, pas la surface au plafond
- Vérifiez la hauteur : seules les zones avec hauteur ≥ 1.80m comptent
- Déduisez les éléments de structure : murs, cloisons, escaliers, gaines
- Incluez les placards : s’ils ont une hauteur ≥ 1.80m, ils comptent
Qui peut mesurer ?
Vous pouvez mesurer vous-même, mais en cas de litige, un diagnostiqueur certifié apporte une garantie professionnelle. Le coût d’un mesurage Carrez ou Boutin varie entre 70 € et 150 € selon la superficie.
Et pour les états des lieux ?
Lors d’un état des lieux d’entrée ou de sortie, la surface du logement n’est pas remesurée — elle figure déjà dans le bail. En revanche, l’état des lieux permet de documenter l’état de chaque pièce et de prévenir les litiges.
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FAQ
La loi Carrez s’applique-t-elle aux maisons individuelles ?
Non. La loi Carrez ne s’applique qu’aux lots de copropriété. Une maison individuelle n’est pas concernée, sauf si elle fait partie d’une copropriété horizontale.
Quelle surface indiquer dans une annonce immobilière ?
Pour une vente en copropriété : surface Carrez obligatoire. Pour une location : surface habitable (Boutin) obligatoire. Vous pouvez indiquer les deux pour plus de transparence.
Un diagnostic surface a-t-il une durée de validité ?
Non, le diagnostic reste valable indéfiniment tant qu’aucun travaux modifiant la surface n’est réalisé (agrandissement, suppression de cloisons, etc.).
Que faire si je découvre une erreur de surface après achat ?
Vous avez un an à compter de la signature de l’acte authentique pour agir. Si l’erreur dépasse 5%, vous pouvez demander une réduction de prix proportionnelle au vendeur.