L’état des lieux est une étape cruciale de toute location immobilière. En 2026, de nouvelles réglementations sont entrées en vigueur, modifiant les droits et obligations des propriétaires et locataires. Ce guide complet vous accompagne pour réaliser un état des lieux conforme et éviter les litiges.
Qu’est-ce qu’un état des lieux ?
L’état des lieux est un document descriptif qui détaille l’état d’un logement au moment de la remise des clés. Il existe deux types d’états des lieux :
- L’état des lieux d’entrée : réalisé lors de la prise de possession du logement par le locataire
- L’état des lieux de sortie : effectué lorsque le locataire quitte le logement
La comparaison entre ces deux documents permet de déterminer si des dégradations ont été causées pendant la période de location, au-delà de l’usure normale (vétusté).
L’état des lieux est-il obligatoire ?
Oui, depuis la loi ALUR de 2014, l’état des lieux est obligatoire pour tous les baux d’habitation. Cette obligation concerne aussi bien les locations vides que meublées.
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose que l’état des lieux soit établi de manière contradictoire et amiable, c’est-à-dire en présence du propriétaire (ou son représentant) et du locataire.
Les nouveautés réglementaires 2026
Depuis février 2026, plusieurs évolutions réglementaires impactent la réalisation des états des lieux :
Délai de contestation de 10 jours
Le locataire dispose désormais d’un délai de 10 jours calendaires après la remise des clés pour demander une modification de l’état des lieux d’entrée. Passé ce délai, le document est considéré comme définitif.
Avant cette réforme, aucune durée légale n’était fixée, ce qui provoquait des litiges récurrents.
Exception pour le chauffage
Le chauffage peut être modifié dans un délai de 30 jours à compter du début de la période de chauffe. Cette particularité a été prévue pour les emménagements en plein été, quand il est impossible de tester le système de chauffage.
Comment réaliser un état des lieux efficace ?
Pour un état des lieux complet et juridiquement valable, voici les éléments à vérifier pièce par pièce :
Éléments généraux
- Sols : parquet, carrelage, moquette (état, rayures, taches)
- Murs et plafonds : peinture, papier peint, fissures, traces d’humidité
- Fenêtres et portes : état des vitres, fermeture, joints
- Électricité : prises, interrupteurs, luminaires
- Plomberie : robinets, évacuations, chauffe-eau
Équipements spécifiques
- Cuisine : électroménager, placards, plan de travail
- Salle de bain : sanitaires, baignoire/douche, ventilation
- Chauffage : radiateurs, chaudière, climatisation
- Extérieurs : balcon, jardin, cave, parking
Les relevés obligatoires
Lors de chaque état des lieux, certains relevés sont obligatoires :
- Compteur électrique : numéro de PDL et index
- Compteur gaz : numéro de PCE et index (si applicable)
- Compteur d’eau : index (si compteur individuel)
- Nombre de clés remises : porte d’entrée, boîte aux lettres, cave, etc.
Que faire en cas de désaccord ?
Si le locataire ou le propriétaire refuse de signer l’état des lieux, plusieurs options s’offrent à vous :
Recours à un commissaire de justice
En cas de désaccord, vous pouvez faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier) pour réaliser un constat locatif. Il prévient les parties par lettre recommandée au moins 7 jours à l’avance.
Les frais de cet état des lieux litigieux sont partagés entre le locataire et le propriétaire.
Commission de conciliation
Avant toute action judiciaire, vous pouvez saisir gratuitement la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice.
Les délais de restitution du dépôt de garantie
Le délai de restitution du dépôt de garantie dépend de la conformité entre l’état des lieux d’entrée et de sortie :
- 1 mois : si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée
- 2 mois : si des dégradations nécessitent des réparations
Au-delà de ces délais, le propriétaire peut être condamné à verser au locataire une pénalité de 10% du loyer mensuel par mois de retard.
Absence d’état des lieux d’entrée : quelles conséquences ?
D’après l’ANIL, 32% des litiges locatifs sont liés à un état des lieux absent ou mal rédigé.
Sans état des lieux d’entrée, la loi présume que le logement a été remis au locataire en bon état. Le propriétaire ne peut donc pas retenir de somme sur le dépôt de garantie, sauf s’il prouve, documents à l’appui (photos, devis, factures), que des dégradations sont survenues pendant la location.
La vétusté : qu’est-ce qui est pris en compte ?
La vétusté correspond à l’usure naturelle due à un usage normal et au temps qui passe. Elle reste à la charge du propriétaire. Exemples :
- Peinture des murs passée après plusieurs années
- Revêtement de sol usé par le passage
- Joints de salle de bain noircis
Pour éviter les litiges, il est recommandé d’intégrer une grille de vétusté au contrat de location, qui évalue la durée de vie estimée pour chaque matériau et équipement.
État des lieux papier ou numérique ?
L’article 3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 confirme qu’un état des lieux peut être réalisé de manière totalement numérique, avec la même valeur légale qu’un document papier.
Les avantages du numérique :
- Photos intégrées directement au document
- Signature électronique des parties
- Envoi instantané par email
- Stockage sécurisé et accessible à tout moment
- Réduction des litiges grâce à la précision des descriptions
Des applications comme Habyl permettent de réaliser des états des lieux professionnels en quelques minutes, avec horodatage certifié eIDAS pour une valeur juridique renforcée.
Conseils pour un état des lieux réussi
- Prenez votre temps : un état des lieux bâclé peut coûter cher
- Faites-le en journée : la lumière naturelle permet de mieux voir les défauts
- Testez tout : robinets, prises, volets, électroménager
- Prenez des photos : elles constituent des preuves irréfutables
- Soyez précis : décrivez l’état exact (bon, usage, dégradé)
- Conservez une copie : chaque partie doit avoir son exemplaire
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