En France, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2%. Selon votre tranche marginale d’imposition (TMI), la fiscalité peut atteindre jusqu’à 62,2% de vos loyers. Heureusement, plusieurs dispositifs légaux permettent de réduire significativement, voire d’annuler totalement cette imposition. Voici le guide complet des stratégies d’optimisation fiscale pour 2026.
1. Le déficit foncier : la stratégie reine pour les locations nues
Le déficit foncier est le mécanisme le plus efficace pour réduire l’imposition des revenus fonciers. Il s’applique lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers perçus.
Principe de fonctionnement
Lorsque le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, vous générez un déficit foncier. Ce déficit peut être déduit de votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Plafond rehaussé pour la rénovation énergétique (jusqu’à fin 2025)
Bonne nouvelle : si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, le plafond de déduction passe à 21 400 € par an. Ce dispositif est valable jusqu’au 31 décembre 2025.
Les travaux déductibles
Les travaux déductibles se répartissent en deux catégories :
- Travaux de réparation et d’entretien : remise en état de la toiture, réfection de l’installation électrique, ravalement de façade, remplacement de la chaudière…
- Travaux d’amélioration : installation du chauffage central, création d’une salle d’eau, mise aux normes de l’isolation, installation d’un ascenseur…
⚠️ Attention : les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont PAS déductibles.
Conditions à respecter
- Être au régime réel d’imposition (pas le micro-foncier)
- Conserver le bien en location pendant 3 ans minimum après l’imputation du déficit
- Garder toutes les factures pendant au moins 3 ans
2. Le statut LMNP : l’amortissement comptable
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est souvent qualifié de « niche fiscale » car il permet, dans de nombreux cas, de percevoir des loyers sans payer d’impôts pendant plusieurs années.
Le principe de l’amortissement
En LMNP au régime réel, vous pouvez amortir comptablement la valeur de votre bien immobilier (hors terrain) et du mobilier. Concrètement, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien de vos revenus locatifs :
- Immeuble : amortissement sur 25 à 35 ans (soit 2,8 à 4% par an)
- Mobilier : amortissement sur 5 à 10 ans
- Travaux : amortissement selon leur nature (5 à 20 ans)
Exemple : pour un appartement acheté 200 000 € (dont 40 000 € de terrain), vous pouvez amortir 160 000 €. Sur 30 ans, cela représente environ 5 333 € de déduction annuelle, en plus des autres charges.
Nouveauté 2025 : la réintégration des amortissements
⚠️ Changement important : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Cette mesure réduit l’avantage du LMNP sur le long terme, mais n’impacte pas l’exonération fiscale des loyers pendant la détention.
Exception : les biens situés dans des résidences services (étudiantes, EHPAD, seniors) ne sont pas concernés par cette réintégration.
Régime micro-BIC vs régime réel
En LMNP, vous avez le choix entre :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50% (ou 30% pour les locations courte durée non classées depuis 2025)
- Régime réel : déduction des charges réelles + amortissements. C’est généralement le plus avantageux.
3. Le choix du régime d’imposition : micro-foncier ou réel ?
Pour les locations nues, le choix du régime d’imposition est déterminant.
Le régime micro-foncier
- Accessible si vos revenus bruts sont inférieurs à 15 000 €/an
- Abattement forfaitaire de 30% (vous êtes imposé sur 70% des loyers)
- Aucune déduction de charges réelles possible
- Pas de déficit foncier possible
Le régime réel
- Obligatoire au-delà de 15 000 €/an, ou sur option
- Permet de déduire toutes les charges réelles : travaux, intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion…
- Possibilité de créer un déficit foncier
- Option irrévocable pendant 3 ans
Conseil : si vos charges représentent plus de 30% de vos loyers, optez pour le régime réel. C’est particulièrement intéressant les premières années avec des travaux ou des intérêts d’emprunt élevés.
4. La SCI à l’IS : l’amortissement pour les locations nues
La Société Civile Immobilière (SCI) à l’Impôt sur les Sociétés permet de bénéficier de l’amortissement comptable même pour des locations nues, contrairement à la SCI à l’IR.
Avantages de la SCI à l’IS
- Amortissement du bien : comme en LMNP, vous déduisez la valeur du bien sur 25-30 ans
- Taux d’IS avantageux : 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25%
- Déduction élargie : frais de notaire, droits d’enregistrement, rémunération du gérant…
- Report des bénéfices : possibilité de réinvestir sans imposition immédiate
Inconvénients à considérer
- Plus-value imposée à l’IS : pas d’abattement pour durée de détention (contrairement à la SCI à l’IR où vous êtes exonéré après 22 ans)
- Double imposition des dividendes : IS sur le bénéfice + impôt sur les dividendes distribués
- Comptabilité obligatoire : coûts de gestion plus élevés
- Choix irrévocable : impossible de revenir à l’IR
Conseil : la SCI à l’IS est intéressante si vous êtes dans une tranche marginale élevée et souhaitez réinvestir les bénéfices plutôt que les percevoir personnellement.
5. Les dispositifs de défiscalisation immobilière en 2025
Loi Denormandie (jusqu’en 2027)
La loi Denormandie offre une réduction d’impôt pour la rénovation de logements anciens dans certaines zones éligibles :
- Réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du prix du bien selon la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans)
- Travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération
- Cumulable avec le déficit foncier
Loi Malraux
Pour les immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine :
- Réduction d’impôt de 22% à 30% des dépenses de rénovation
- Plafond de 400 000 € sur 4 ans
- Idéal pour les contribuables fortement imposés
Dispositifs terminés fin 2024
⚠️ Les dispositifs Pinel et Loc’Avantages ont pris fin le 31 décembre 2024. Seuls les investisseurs ayant réservé avant cette date peuvent finaliser leur achat jusqu’au 31 mars 2025.
6. Autres charges déductibles à ne pas oublier
Au régime réel, de nombreuses charges sont déductibles :
- Intérêts d’emprunt et frais de dossier bancaire
- Assurance emprunteur et assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)
- Taxe foncière (hors ordures ménagères)
- Frais de gestion : agence immobilière, comptable, syndic…
- Charges de copropriété (non récupérables sur le locataire)
- Frais de procédure en cas de litige
7. Tableau récapitulatif : quelle stratégie choisir ?
| Situation | Stratégie recommandée | Économie potentielle |
|---|---|---|
| Location nue + travaux importants | Régime réel + déficit foncier | Jusqu’à 21 400 €/an sur le revenu global |
| Location meublée | LMNP régime réel + amortissement | Loyers non imposés pendant 15-20 ans |
| TMI élevée + réinvestissement | SCI à l’IS | Taux d’IS 15-25% vs TMI 41-45% |
| Ancien à rénover (zones éligibles) | Denormandie + déficit foncier | Réduction d’impôt 21% + déficit |
| Patrimoine historique | Loi Malraux | Réduction jusqu’à 120 000 € |
Conclusion : optimisez légalement votre fiscalité
Réduire ses impôts sur les revenus locatifs est parfaitement légal et accessible à tous les propriétaires bailleurs. Le choix de la stratégie dépend de votre situation personnelle :
- Propriétaire débutant : commencez par le régime réel et maximisez vos charges déductibles
- Investisseur actif : le LMNP avec amortissement reste très avantageux malgré la réforme 2025
- Patrimoine important : envisagez la SCI à l’IS pour une stratégie de capitalisation
Dans tous les cas, l’accompagnement par un expert-comptable spécialisé en immobilier peut vous faire économiser bien plus que ses honoraires.
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Sources : Ministère de l’Économie, impots.gouv.fr, Service Public. Article mis à jour le 22 décembre 2025.