Un désaccord sur l’état des lieux de sortie peut entraîner des retenues injustifiées sur le dépôt de garantie. Que vous soyez locataire ou propriétaire, voici la procédure complète pour contester un état des lieux et défendre vos droits, avec un modèle de lettre à télécharger.
Le délai légal de contestation : 10 jours
Depuis la loi ALUR de 2014, le locataire dispose d’un délai de 10 jours calendaires après la signature de l’état des lieux de sortie pour demander sa modification. Passé ce délai, le document est considéré comme définitif.
Attention : Ce délai court à partir de la date de signature de l’état des lieux, pas de la date de remise des clés.
Étape 1 : La lettre de contestation au propriétaire
La première étape consiste à envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire (ou à son mandataire). Cette lettre doit contenir :
- Vos coordonnées et celles du propriétaire
- L’adresse du logement concerné
- La date de l’état des lieux contesté
- La liste détaillée des points de désaccord
- Les éléments de preuve (photos, témoignages, état des lieux d’entrée)
- Votre demande de modification
Le propriétaire dispose ensuite de 30 jours pour répondre à votre contestation.
Modèle de lettre de contestation
Voici un modèle de lettre que vous pouvez adapter à votre situation :
[Votre nom et prénom]
[Votre adresse actuelle]
[Votre téléphone]
[Votre email]
[Nom du propriétaire/bailleur]
[Adresse du propriétaire]
[Ville], le [date]
Objet : Contestation de l'état des lieux de sortie du [date de l'EDL]
Envoi en recommandé avec accusé de réception
Madame, Monsieur,
Je me permets de contester l'état des lieux de sortie établi le [date]
pour le logement situé au [adresse du logement], que j'ai quitté le [date].
Conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et dans le
délai légal de 10 jours, je souhaite apporter les modifications suivantes :
1. [Description du premier point contesté]
État mentionné : [ce qui est écrit]
État réel : [ce que vous constatez]
Justificatif : [photo, témoin, état des lieux d'entrée...]
2. [Description du deuxième point contesté]
[...]
Je vous rappelle que l'état des lieux d'entrée du [date], signé par les
deux parties, atteste que [description de l'état initial].
En conséquence, je vous demande de :
- Modifier l'état des lieux de sortie sur les points mentionnés
- Restituer l'intégralité de mon dépôt de garantie de [montant] €
dans le délai légal d'un mois
À défaut de réponse favorable sous 30 jours, je me réserve le droit de
saisir la Commission Départementale de Conciliation puis le tribunal
compétent.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations
distinguées.
[Signature]
Pièces jointes :
- Copie de l'état des lieux d'entrée
- Copie de l'état des lieux de sortie
- Photos datées
- [Autres justificatifs]Étape 2 : La Commission Départementale de Conciliation
Si le propriétaire ne répond pas ou refuse vos demandes, vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Cette procédure est gratuite et ne nécessite pas d’avocat.
Comment saisir la CDC ?
- Rédigez une lettre détaillant tous les points de désaccord
- Envoyez-la en recommandé avec AR à la CDC de votre département
- Joignez tous les justificatifs (états des lieux, photos, correspondances)
La CDC dispose de 60 jours pour rendre un avis. Cet avis n’est pas contraignant, mais il a une valeur importante en cas de procédure judiciaire ultérieure.
Étape 3 : Le recours judiciaire
En cas d’échec de la conciliation, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection (anciennement tribunal d’instance). La procédure dépend du montant du litige :
- Moins de 5 000 € : procédure simplifiée, avocat facultatif
- Plus de 5 000 € : avocat recommandé
Le juge peut ordonner la restitution du dépôt de garantie majoré de 10% du loyer mensuel par mois de retard au-delà du délai légal.
Les retenues sur dépôt de garantie : ce qui est légal
Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire ne peut retenir des sommes sur le dépôt de garantie que dans certains cas précis :
Retenues autorisées
- Dégradations constatées à l’état des lieux de sortie (comparé à l’entrée)
- Loyers ou charges impayés
- Réparations locatives non effectuées par le locataire
Justificatifs obligatoires
Toute retenue doit être justifiée par des factures (et non de simples devis). La jurisprudence est claire : un devis seul ne suffit pas, le propriétaire doit prouver que les travaux ont été effectués ou présenter des factures acquittées.
La grille de vétusté
L’usure normale du logement (vétusté) ne peut pas être facturée au locataire. Une grille de vétusté annexée au bail permet de déterminer la part imputable à l’usure normale selon la durée d’occupation.
Par exemple, après 10 ans d’occupation, la vétusté d’une moquette peut atteindre 80% : le locataire ne serait alors redevable que de 20% du coût de remplacement.
Les erreurs à éviter lors de l’état des lieux
Pour le locataire
- Ne jamais signer un état des lieux sans l’avoir lu attentivement
- Exiger des photos pour chaque observation
- Conserver une copie de l’état des lieux d’entrée
- Ne pas hésiter à ajouter des réserves manuscrites
Pour le propriétaire
- Réaliser un état des lieux d’entrée complet et détaillé
- Prendre des photos datées de chaque pièce et équipement
- Annexer une grille de vétusté au bail
- Conserver les factures d’entretien et travaux
L’importance d’un état des lieux numérique
La majorité des litiges liés aux états des lieux proviennent de documents incomplets, imprécis ou perdus. Un état des lieux numérique présente plusieurs avantages :
- Photos horodatées : preuve irréfutable de l’état à une date précise
- Description exhaustive : chaque élément est détaillé selon une grille standardisée
- Comparaison automatique : entrée vs sortie en un clic
- Conservation sécurisée : impossible de perdre le document
- Valeur juridique renforcée : horodatage certifié eIDAS
En cas de litige, un état des lieux numérique complet constitue une preuve beaucoup plus solide qu’un document papier manuscrit.
Récapitulatif des délais
| Action | Délai |
|---|---|
| Contestation de l’état des lieux | 10 jours après signature |
| Réponse du propriétaire | 30 jours |
| Restitution dépôt de garantie (EDL conforme) | 1 mois |
| Restitution dépôt de garantie (EDL différent) | 2 mois |
| Avis de la CDC | 60 jours |
| Prescription pour action en justice | 3 ans |
En résumé
La contestation d’un état des lieux de sortie est un droit, mais elle doit être exercée dans les règles : délai de 10 jours, lettre recommandée, puis commission de conciliation si nécessaire. La clé pour éviter ces litiges reste un état des lieux d’entrée rigoureux, avec photos datées et description précise de chaque élément.
Un état des lieux numérique professionnel est votre meilleure protection, que vous soyez locataire ou propriétaire. Il constitue une preuve incontestable en cas de désaccord.