Le locataire a donné son préavis, la fin du bail approche, mais impossible de s’entendre sur le jour de l’état des lieux de sortie. Qui a le dernier mot ? Que faire si l’autre partie refuse de se présenter ? Voici le cadre légal, les droits de chacun et les solutions concrètes en cas de blocage.
Le principe : une date fixée d’un commun accord
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 pose un principe simple : l’état des lieux est établi de manière contradictoire et amiable par les parties. En pratique, cela signifie que ni le locataire ni le bailleur ne peut imposer unilatéralement une date à l’autre.
La date est donc négociée entre les deux parties, généralement par téléphone, email ou courrier. Elle coïncide le plus souvent avec le dernier jour du préavis, au moment de la remise des clés.
Aucun formalisme légal n’est imposé pour la convocation dans le cadre amiable. Toutefois, il est fortement recommandé de formaliser l’accord par écrit (email, SMS, lettre recommandée) pour conserver une preuve en cas de litige ultérieur.
Ce que dit la loi : les textes applicables
Plusieurs textes encadrent l’état des lieux de sortie en France :
| Texte | Ce qu’il prévoit |
|---|---|
| Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 3-2) | Principe de l’état des lieux contradictoire et amiable, recours au commissaire de justice |
| Loi ALUR du 24 mars 2014 | Renforcement des obligations (contenu, forme, prise en compte de la vétusté) |
| Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 | Modalités pratiques : description pièce par pièce, relevés de compteurs, mentions obligatoires |
| Article 1731 du Code civil | Présomption de bon état en l’absence d’état des lieux d’entrée |
Peut-on faire l’état des lieux avant la fin du préavis ?
Oui, à condition que les deux parties soient d’accord. Le locataire peut remettre les clés en avance et réaliser l’état des lieux de sortie avant le terme du préavis.
Attention cependant aux conséquences financières :
- Si le locataire a donné congé : il reste redevable du loyer et des charges jusqu’à la fin du préavis, même s’il a rendu les clés plus tôt.
- Si le bailleur a donné congé (vente, reprise, motif légitime) : le locataire qui part avant la fin du préavis n’est pas tenu de payer le loyer restant.
Dans les deux cas, une fois l’état des lieux de sortie signé et les clés remises, le locataire ne pourra plus être tenu responsable de dégradations survenues après cette date.
Que faire en cas de désaccord sur la date ?
Si le locataire et le bailleur ne parviennent pas à se mettre d’accord — refus de se présenter, absence de réponse, dates systématiquement rejetées — la loi prévoit un mécanisme précis.
Étape 1 : la tentative amiable
Avant tout recours, formalisez vos propositions par écrit. Envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception proposant au moins deux ou trois créneaux. Cette démarche prouve votre bonne foi et constitue un élément important en cas de contentieux.
Étape 2 : le recours au commissaire de justice
Si la voie amiable échoue, l’article 3-2 de la loi de 1989 prévoit que l’état des lieux est établi par un commissaire de justice (anciennement huissier), à l’initiative de la partie la plus diligente.
La procédure se déroule ainsi :
- L’une des parties mandate un commissaire de justice.
- Celui-ci fixe lui-même la date de l’état des lieux.
- Il convoque les deux parties par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 7 jours avant la date fixée.
- L’état des lieux est réalisé même si l’une des parties ne se présente pas.
- Les frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire.
Le constat dressé par le commissaire de justice a une force probante supérieure à un état des lieux amiable et s’impose aux deux parties.
Combien coûte l’intervention d’un commissaire de justice ?
Les tarifs sont réglementés par le Code de commerce (articles A444-10 à A444-52). Le coût varie selon la surface du logement et le temps passé sur place.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Émolument de vacation (par demi-heure entamée) | 75,15 € |
| Coût total indicatif (studio / T2) | 150 à 200 € |
| Coût total indicatif (T3 / T4+) | 200 à 300 € |
| Répartition des frais | 50/50 (bailleur / locataire) |
Si une seule partie décide de faire appel à un commissaire de justice de sa propre initiative (en dehors du cadre de l’article 3-2), elle supporte seule les frais.
Obligations respectives lors de l’état des lieux de sortie
Obligations du locataire
- Se présenter à la date convenue (ou se faire représenter par un mandataire muni d’une procuration).
- Restituer le logement dans l’état dans lequel il l’a reçu, déduction faite de la vétusté normale.
- Remettre toutes les clés (portail, boîte aux lettres, cave, parking).
Obligations du bailleur
- Proposer une date et un créneau raisonnables (heures ouvrables, conditions d’éclairage suffisantes).
- Remettre un exemplaire de l’état des lieux au locataire (en main propre ou par voie dématérialisée).
- Comparer l’état de sortie avec celui d’entrée pour identifier les éventuelles dégradations.
- Ne pas faire obstacle à la réalisation de l’état des lieux, sous peine de perdre le droit d’invoquer des dégradations.
Que se passe-t-il si l’état des lieux n’est pas réalisé ?
Si le bailleur est responsable de l’absence
Le logement est présumé avoir été rendu en bon état. Le bailleur ne peut effectuer aucune retenue sur le dépôt de garantie, sauf à apporter la preuve contraire (photos datées, témoignages, constat de commissaire de justice). C’est au bailleur de prouver les dégradations, et non au locataire de prouver leur absence.
Si le locataire est responsable de l’absence
La présomption de bon état ne joue pas en sa faveur. Le bailleur peut apporter la preuve de dégradations par tout moyen. Le locataire perd un levier de protection important.
Cas particuliers
Le locataire est parti sans prévenir
Lorsqu’un locataire quitte le logement sans effectuer l’état des lieux de sortie, le bailleur doit :
- Tenter de contacter le locataire par tous les moyens (appels, emails, courriers).
- Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée.
- Mandater un commissaire de justice pour dresser un constat.
Il est recommandé de respecter un délai d’environ 15 jours entre le départ constaté et le constat par commissaire de justice, tout en conservant la preuve des tentatives de contact.
En cas de suspicion d’abandon de logement, la procédure de l’article 14-1 de la loi de 1989 s’applique : mise en demeure par commissaire de justice, délai d’un mois pour le locataire, puis constat d’abandon et saisine du juge pour résiliation du bail.
Décès du locataire
Si le locataire vivait seul, le bail est résilié de plein droit. Les héritiers sont responsables de la restitution du logement et de la réalisation de l’état des lieux de sortie. Si le locataire vivait avec un conjoint marié ou pacsé, celui-ci est cotitulaire du bail de plein droit et peut rester dans les lieux.
Tableau récapitulatif des délais
| Situation | Délai |
|---|---|
| Préavis de départ (zone tendue ou cas spécifiques) | 1 mois |
| Préavis de départ (droit commun) | 3 mois |
| Convocation par le commissaire de justice | 7 jours minimum avant l’état des lieux |
| Restitution du dépôt de garantie (EDL conforme) | 1 mois |
| Restitution du dépôt de garantie (dégradations constatées) | 2 mois |
| Pénalité de retard sur le dépôt de garantie | 10 % du loyer mensuel par mois de retard |
| Prescription pour agir en justice | 3 ans |
FAQ
Le propriétaire peut-il imposer la date de l’état des lieux de sortie ?
Non. La date doit être fixée d’un commun accord. Si le locataire ne peut pas se libérer au créneau proposé, il est en droit de demander un report, à condition de faire preuve de bonne foi en proposant des alternatives.
Le locataire peut-il refuser de faire l’état des lieux de sortie ?
Il le peut techniquement, mais c’est fortement déconseillé. En cas de refus, le bailleur peut faire appel à un commissaire de justice. Le locataire devra alors payer la moitié des frais et perdra la possibilité de contester le constat.
L’état des lieux de sortie est-il obligatoire ?
La loi ne le rend pas formellement obligatoire, mais son absence a des conséquences majeures. Sans état des lieux de sortie, le bailleur qui souhaite retenir le dépôt de garantie devra prouver les dégradations par d’autres moyens, ce qui est beaucoup plus difficile.
Peut-on faire l’état des lieux de sortie un dimanche ou un jour férié ?
Oui, si les deux parties sont d’accord. Aucune restriction légale ne limite le jour ou l’heure. Cependant, le bailleur ne peut pas imposer un créneau déraisonnable (très tôt le matin, tard le soir) au locataire.
En résumé
La date de l’état des lieux de sortie se fixe d’un commun accord entre le locataire et le bailleur. Aucune des deux parties ne peut l’imposer seule. En cas de désaccord, le recours à un commissaire de justice permet de débloquer la situation : il fixe lui-même la date, convoque les parties sous 7 jours et réalise le constat, dont les frais sont partagés par moitié.
Pour éviter tout litige, la meilleure stratégie reste de réaliser un état des lieux numérique rigoureux, avec photos horodatées et description détaillée pièce par pièce. Un document clair et professionnel protège autant le locataire que le propriétaire.