Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location. Cette mesure, issue de la loi Climat et Résilience de 2021, s’étendra progressivement aux classes F puis E. Voici tout ce que les propriétaires bailleurs doivent savoir pour anticiper ces échéances et éviter de se retrouver dans l’illégalité.
Le calendrier des interdictions de location par classe DPE
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d’interdiction de mise en location des logements les plus énergivores, communément appelés « passoires thermiques » :
| Classe DPE | Date d’interdiction | Consommation énergétique |
|---|---|---|
| Classe G | 1er janvier 2025 (en vigueur) | > 420 kWh/m²/an ou > 100 kg CO2/m²/an |
| Classe F | 1er janvier 2028 | 330 à 420 kWh/m²/an ou 70 à 100 kg CO2/m²/an |
| Classe E | 1er janvier 2034 | 250 à 330 kWh/m²/an ou 50 à 70 kg CO2/m²/an |
Important : Ces interdictions concernent les nouvelles mises en location ainsi que les renouvellements de bail. Un bail en cours reste valide jusqu’à son terme.
Le seuil de décence énergétique : 450 kWh/m²/an
Depuis le 1er janvier 2023, un critère de performance énergétique a été ajouté aux critères de décence d’un logement. Un logement est considéré comme « énergétiquement indécent » si sa consommation d’énergie finale dépasse 450 kWh par m² et par an.
Ce seuil, fixé par le décret du 11 janvier 2021 en application de la loi Énergie-Climat du 8 novembre 2019, concerne les logements les plus énergivores de la classe G. Un locataire occupant un tel logement peut :
- Exiger du propriétaire la réalisation de travaux de rénovation énergétique
- Saisir la Commission départementale de conciliation
- Demander au juge une réduction de loyer
La réforme du DPE au 1er janvier 2026
Une évolution majeure du mode de calcul du DPE est entrée en vigueur le 1er janvier 2026. Le coefficient de conversion de l’électricité (coefficient énergie primaire) est passé de 2,3 à 1,9.
Pourquoi ce changement ?
Cette modification vise à mieux refléter la réalité du mix énergétique français, largement décarboné grâce au nucléaire. Les logements chauffés à l’électricité étaient jusqu’ici pénalisés par un coefficient jugé trop élevé par rapport à la moyenne européenne.
Conséquences concrètes
Selon le Ministère de la Transition écologique, environ 850 000 logements chauffés à l’électricité vont voir leur étiquette DPE s’améliorer automatiquement, sans aucun travaux. Certains logements classés F ou G pourraient ainsi passer en classe E ou D.
Bonne nouvelle : Les DPE réalisés avant 2026 peuvent être mis à jour gratuitement et sans nouvelle visite du diagnostiqueur sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME.
Que faire si votre logement est une passoire thermique ?
Si votre bien est classé F ou G, plusieurs options s’offrent à vous :
1. Vérifier l’impact de la réforme 2026
Si votre logement est chauffé à l’électricité, rendez-vous sur le site de l’ADEME pour vérifier si le nouveau calcul améliore votre étiquette. Cette démarche est gratuite et peut vous faire gagner une ou deux classes sans travaux.
2. Réaliser des travaux de rénovation énergétique
Les travaux les plus efficaces pour améliorer le DPE sont :
- Isolation thermique : combles, murs, planchers, fenêtres
- Changement du système de chauffage : pompe à chaleur, chaudière haute performance
- Ventilation : VMC double flux
- Production d’eau chaude : chauffe-eau thermodynamique ou solaire
3. Bénéficier des aides à la rénovation
Les propriétaires bailleurs sont éligibles à MaPrimeRénov’ sous certaines conditions :
- MaPrimeRénov’ par geste : pour des travaux ponctuels (jusqu’à 3 logements)
- MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur : jusqu’à 80% de 40 000 € pour une rénovation globale
- Bonus sortie de passoire : 500 à 1 500 € supplémentaires si vos travaux permettent de quitter les classes F ou G
Condition importante : Pour bénéficier de MaPrimeRénov’, vous devez vous engager à louer le logement comme résidence principale pendant au moins 6 ans.
Les risques pour les propriétaires non conformes
Louer un logement classé G depuis le 1er janvier 2025 expose le propriétaire à plusieurs risques :
- Nullité du bail : le contrat peut être contesté
- Réduction de loyer : le juge peut imposer une baisse jusqu’à la mise en conformité
- Dommages et intérêts : le locataire peut demander réparation
- Impossibilité de renouveler le bail : le locataire peut quitter le logement sans préavis
L’importance d’un état des lieux rigoureux
Dans ce contexte de rénovation énergétique, documenter précisément l’état de votre logement devient crucial :
- Avant travaux : un état des lieux détaillé avec photos permet de justifier les améliorations apportées
- Après travaux : vous disposez d’une preuve de l’état du logement rénové
- Protection juridique : en cas de litige avec un locataire, vos documents font foi
Un état des lieux numérique permet de capturer tous les détails avec horodatage certifié, photos haute définition et description précise de chaque élément. C’est un atout indispensable pour sécuriser votre investissement locatif.
Calendrier récapitulatif pour les propriétaires
| Échéance | Action recommandée |
|---|---|
| Dès maintenant | Vérifier la classe DPE de votre logement |
| Si DPE G | Travaux urgents ou vérifier le nouveau calcul 2026 sur le site ADEME |
| Avant 2028 | Planifier les travaux pour les logements classés F |
| Avant 2034 | Anticiper la rénovation des logements classés E |
En résumé
Le calendrier d’interdiction des passoires thermiques est désormais une réalité. Les propriétaires de logements classés G doivent agir immédiatement, tandis que ceux possédant des biens en classe F disposent encore de quelques années pour se mettre en conformité.
La réforme du DPE de janvier 2026 offre une opportunité pour les logements chauffés à l’électricité de voir leur étiquette s’améliorer sans travaux. Pour les autres, les aides MaPrimeRénov’ permettent de financer jusqu’à 80% des travaux de rénovation.
Dans tous les cas, documenter l’état de votre logement avec un état des lieux complet reste la meilleure protection pour votre investissement locatif.