Depuis le 1er janvier 2026, les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs passent de 17,2% à 18,6%, soit une hausse de 1,4 point liée à l’augmentation de la CSG. Combinée à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value (applicable depuis 2025), cette évolution impacte directement la rentabilité des investissements en LMNP.
Ce qui change au 1er janvier 2026
La contribution sociale généralisée (CSG) augmente de 1,4 point en 2026, ce qui fait passer le taux global des prélèvements sociaux de 17,2% à 18,6%. Cette hausse s’applique à tous les revenus du patrimoine, y compris les revenus locatifs meublés.
Décomposition des prélèvements sociaux en 2026 :
| Prélèvement | Taux 2025 | Taux 2026 |
|---|---|---|
| CSG | 9,2% | 10,6% |
| CRDS | 0,5% | 0,5% |
| Prélèvement de solidarité | 7,5% | 7,5% |
| Total | 17,2% | 18,6% |
Impact concret sur les revenus locatifs
Pour mesurer l’impact réel, prenons l’exemple d’un propriétaire LMNP au régime réel avec un bénéfice imposable de 8 000 € par an :
| Avant (17,2%) | Après (18,6%) | Différence | |
|---|---|---|---|
| Prélèvements sociaux sur 8 000 € | 1 376 € | 1 488 € | +112 €/an |
| Prélèvements sociaux sur 15 000 € | 2 580 € | 2 790 € | +210 €/an |
| Prélèvements sociaux sur 25 000 € | 4 300 € | 4 650 € | +350 €/an |
La hausse représente 1,4% du bénéfice imposable, soit environ 112 € supplémentaires par an pour un bénéfice de 8 000 €. C’est significatif sans être catastrophique, mais elle s’additionne aux autres évolutions fiscales récentes.
Le double effet : CSG + réintégration des amortissements
La hausse de la CSG intervient dans un contexte déjà tendu pour les investisseurs LMNP. Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente du bien.
Concrètement, un propriétaire qui a déduit 50 000 € d’amortissements sur 10 ans verra sa plus-value imposable augmentée de ce même montant lors de la revente. Et les prélèvements sociaux sur cette plus-value seront désormais calculés à 18,6% au lieu de 17,2%.
Exemple pour une revente avec 50 000 € d’amortissements réintégrés :
- Avant 2025 : amortissements non réintégrés, plus-value réduite
- 2025 : +50 000 € de plus-value imposable, taxée à 17,2% = 8 600 € de prélèvements sociaux
- 2026 : même plus-value, taxée à 18,6% = 9 300 € de prélèvements sociaux (+700 €)
Micro-BIC vs régime réel : le calcul change-t-il ?
La hausse des prélèvements sociaux impacte les deux régimes, mais différemment :
Au micro-BIC
Avec l’abattement forfaitaire de 50% (meublé classique), les prélèvements sociaux s’appliquent sur la moitié des recettes. Pour 20 000 € de loyers annuels :
- Base imposable : 10 000 €
- Prélèvements sociaux 2026 : 10 000 × 18,6% = 1 860 € (vs 1 720 € en 2025)
Au régime réel
Au réel, les amortissements réduisent fortement le bénéfice imposable, parfois à zéro les premières années. La hausse de la CSG n’impacte donc que le bénéfice résiduel après déductions. Si votre résultat fiscal est nul ou déficitaire, la hausse n’a aucun effet immédiat sur les revenus courants.
En revanche, elle joue pleinement à la revente avec la réintégration des amortissements.
Stratégies d’adaptation
Face à cette double hausse (CSG + amortissements), plusieurs leviers restent disponibles :
- Optimiser les charges déductibles au régime réel : travaux d’entretien, intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion
- Arbitrer entre micro-BIC et régime réel : recalculer avec le nouveau taux pour déterminer le régime le plus avantageux
- Anticiper la durée de détention : les abattements sur la plus-value pour durée de détention restent inchangés (exonération totale au bout de 22 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux)
- Considérer le passage en LMP : si vos revenus locatifs dépassent 23 000 €/an et excèdent vos autres revenus, le statut de Loueur Meublé Professionnel offre un régime de plus-value professionnelle potentiellement plus favorable
En résumé
La hausse des prélèvements sociaux à 18,6% en 2026 réduit la rentabilité nette des investissements LMNP, surtout combinée à la réintégration des amortissements à la revente. L’impact annuel reste modéré (environ 1,4% du bénéfice), mais il s’accumule avec les autres évolutions récentes. Un recalcul de votre stratégie fiscale (micro-BIC vs réel, durée de détention prévue) est recommandé pour optimiser votre rentabilité.
Quel que soit le régime fiscal choisi, la bonne gestion de votre bien reste la base de votre rentabilité. Des états des lieux rigoureux protègent votre investissement et réduisent les risques de litiges coûteux avec vos locataires.