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En 2026, l’état des lieux papier appartient au passé. Les applications numériques transforment cette corvée administrative en une opération simple, rapide et sécurisée. Voici pourquoi les professionnels de l’immobilier et les particuliers adoptent massivement ces outils.

L’état des lieux numérique est-il légal ?

Oui, absolument. L’article 3 du décret d’application de la loi ALUR du 30 mars 2016 confirme qu’un état des lieux peut être réalisé de manière totalement numérique, avec la même valeur légale qu’un document papier.

Mieux encore : certaines applications proposent un horodatage certifié eIDAS (règlement européen sur l’identification électronique), ce qui renforce la valeur juridique du document en cas de litige.

Les 7 avantages du numérique

1. Gain de temps considérable

Le temps de réalisation est divisé par deux par rapport à la méthode papier. Plus besoin de :

• Imprimer des formulaires vierges
• Écrire à la main pendant des heures
• Scanner le document après coup
• Envoyer par courrier

Avec une application, tout se fait en temps réel : saisie, photos, signature, envoi.

2. Photos intégrées automatiquement

C’est probablement l’avantage le plus important. Les photos sont :

• Prises directement depuis l’application
• Associées automatiquement à l’élément concerné
• Horodatées (date et heure exactes)
• Intégrées au rapport PDF final

Plus de photos volantes impossibles à relier à l’état des lieux d’origine.

3. Réduction des litiges

La précision des descriptions et l’ajout systématique de photos limitent drastiquement les contestations. Chaque détail est capturé avec exactitude, garantissant une transparence totale.

Les rapports clairs et visuels réduisent les malentendus et les conflits lors de la sortie.

4. Signature électronique

Plus besoin de faire signer un document papier. La signature électronique :

• A la même valeur légale qu’une signature manuscrite
• Garantit l’identité du signataire
• Horodate le moment exact de la signature
• Empêche toute modification ultérieure

5. Fonctionnement hors ligne

Les meilleures applications fonctionnent sans connexion internet. Indispensable pour :

• Les caves et parkings souterrains
• Les zones rurales mal couvertes
• Les bâtiments aux murs épais

Les données se synchronisent automatiquement dès que la connexion revient.

6. Stockage sécurisé et accessible

Fini les archives papier qui prennent la poussière :

• Documents stockés dans le cloud
• Accessibles depuis n’importe quel appareil
• Recherche instantanée par nom, adresse, date
• Sauvegarde automatique (pas de risque de perte)

7. Économies sur le long terme

Le numérique élimine :

• Les frais d’impression
• Les coûts d’envoi postal
• L’espace de stockage physique
• Le temps administratif

L’intelligence artificielle au service de l’état des lieux

Les applications les plus avancées intègrent désormais l’intelligence artificielle pour accélérer encore le processus :

Reconnaissance automatique des éléments

L’IA analyse les photos d’une pièce et identifie automatiquement les éléments présents : fenêtres, radiateurs, prises, luminaires… Plus besoin de tout saisir manuellement.

Dictée vocale intelligente

Dictez vos observations aussi naturellement que si vous parliez à un humain. L’application comprend et structure automatiquement vos descriptions.

Suggestions contextuelles

L’IA propose des descriptions adaptées au type d’élément : elle sait quoi vérifier sur un radiateur, une fenêtre ou un plan de travail.

Pour qui est l’état des lieux numérique ?

Professionnels de l’immobilier

Agents immobiliers, gestionnaires de patrimoine, administrateurs de biens : le gain de productivité est considérable. Avec plusieurs états des lieux par jour, le temps économisé se compte en heures.

Propriétaires bailleurs

Que vous ayez un ou vingt logements, l’application simplifie votre gestion. Tous vos documents sont centralisés, accessibles et protégés.

Locataires

Les locataires bénéficient aussi du numérique : réception immédiate du document par email, possibilité de le consulter à tout moment, preuves photographiques en cas de litige.

Comment choisir son application ?

Voici les critères essentiels pour choisir une application d’état des lieux :

1. Fonctionnement hors ligne : indispensable pour les caves et parkings
2. Photos illimitées : ne lésinez pas sur la documentation
3. Signature électronique : valeur légale garantie
4. Horodatage certifié : certification eIDAS pour une valeur juridique maximale
5. Génération PDF automatique : rapport professionnel instantané
6. Intelligence artificielle : gain de temps supplémentaire
7. Support client réactif : en cas de question ou problème

Habyl : l’état des lieux nouvelle génération

Habyl répond à tous ces critères et va plus loin :

• IA intégrée : importez une photo et l’application détecte automatiquement tous les éléments de la pièce
• Dictée vocale : décrivez l’état à la voix, l’IA structure pour vous
• Mode hors-ligne complet : travaillez sans connexion, synchronisez après
• Horodatage eIDAS : certification européenne recevable en justice
• Multi-plateforme : disponible sur iOS, Android et navigateur web
• Gestion d’équipe : gérez plusieurs utilisateurs avec un compte pro

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Prêt à passer au numérique ? Découvrez Habyl et réalisez votre premier état des lieux gratuitement. Gagnez du temps, réduisez les litiges, professionnalisez votre approche.

L’état des lieux est une étape cruciale de toute location immobilière. En 2026, de nouvelles réglementations sont entrées en vigueur, modifiant les droits et obligations des propriétaires et locataires. Ce guide complet vous accompagne pour réaliser un état des lieux conforme et éviter les litiges.

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

L’état des lieux est un document descriptif qui détaille l’état d’un logement au moment de la remise des clés. Il existe deux types d’états des lieux :

• L’état des lieux d’entrée : réalisé lors de la prise de possession du logement par le locataire
• L’état des lieux de sortie : effectué lorsque le locataire quitte le logement

La comparaison entre ces deux documents permet de déterminer si des dégradations ont été causées pendant la période de location, au-delà de l’usure normale (vétusté).

L’état des lieux est-il obligatoire ?

Oui, depuis la loi ALUR de 2014, l’état des lieux est obligatoire pour tous les baux d’habitation. Cette obligation concerne aussi bien les locations vides que meublées.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose que l’état des lieux soit établi de manière contradictoire et amiable, c’est-à-dire en présence du propriétaire (ou son représentant) et du locataire.

Les nouveautés réglementaires 2026

Depuis février 2026, plusieurs évolutions réglementaires impactent la réalisation des états des lieux :

Délai de contestation de 10 jours

Le locataire dispose désormais d’un délai de 10 jours calendaires après la remise des clés pour demander une modification de l’état des lieux d’entrée. Passé ce délai, le document est considéré comme définitif.

Avant cette réforme, aucune durée légale n’était fixée, ce qui provoquait des litiges récurrents.

Exception pour le chauffage

Le chauffage peut être modifié dans un délai de 30 jours à compter du début de la période de chauffe. Cette particularité a été prévue pour les emménagements en plein été, quand il est impossible de tester le système de chauffage.

Comment réaliser un état des lieux efficace ?

Pour un état des lieux complet et juridiquement valable, voici les éléments à vérifier pièce par pièce :

Éléments généraux

• Sols : parquet, carrelage, moquette (état, rayures, taches)
• Murs et plafonds : peinture, papier peint, fissures, traces d’humidité
• Fenêtres et portes : état des vitres, fermeture, joints
• Électricité : prises, interrupteurs, luminaires
• Plomberie : robinets, évacuations, chauffe-eau

Équipements spécifiques

• Cuisine : électroménager, placards, plan de travail
• Salle de bain : sanitaires, baignoire/douche, ventilation
• Chauffage : radiateurs, chaudière, climatisation
• Extérieurs : balcon, jardin, cave, parking

Les relevés obligatoires

Lors de chaque état des lieux, certains relevés sont obligatoires :

• Compteur électrique : numéro de PDL et index
• Compteur gaz : numéro de PCE et index (si applicable)
• Compteur d’eau : index (si compteur individuel)
• Nombre de clés remises : porte d’entrée, boîte aux lettres, cave, etc.

Que faire en cas de désaccord ?

Si le locataire ou le propriétaire refuse de signer l’état des lieux, plusieurs options s’offrent à vous :

Recours à un commissaire de justice

En cas de désaccord, vous pouvez faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier) pour réaliser un constat locatif. Il prévient les parties par lettre recommandée au moins 7 jours à l’avance.

Les frais de cet état des lieux litigieux sont partagés entre le locataire et le propriétaire.

Commission de conciliation

Avant toute action judiciaire, vous pouvez saisir gratuitement la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice.

Les délais de restitution du dépôt de garantie

Le délai de restitution du dépôt de garantie dépend de la conformité entre l’état des lieux d’entrée et de sortie :

• 1 mois : si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée
• 2 mois : si des dégradations nécessitent des réparations

Au-delà de ces délais, le propriétaire peut être condamné à verser au locataire une pénalité de 10% du loyer mensuel par mois de retard.

Absence d’état des lieux d’entrée : quelles conséquences ?

D’après l’ANIL, 32% des litiges locatifs sont liés à un état des lieux absent ou mal rédigé.

Sans état des lieux d’entrée, la loi présume que le logement a été remis au locataire en bon état. Le propriétaire ne peut donc pas retenir de somme sur le dépôt de garantie, sauf s’il prouve, documents à l’appui (photos, devis, factures), que des dégradations sont survenues pendant la location.

La vétusté : qu’est-ce qui est pris en compte ?

La vétusté correspond à l’usure naturelle due à un usage normal et au temps qui passe. Elle reste à la charge du propriétaire. Exemples :

• Peinture des murs passée après plusieurs années
• Revêtement de sol usé par le passage
• Joints de salle de bain noircis

Pour éviter les litiges, il est recommandé d’intégrer une grille de vétusté au contrat de location, qui évalue la durée de vie estimée pour chaque matériau et équipement.

État des lieux papier ou numérique ?

L’article 3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 confirme qu’un état des lieux peut être réalisé de manière totalement numérique, avec la même valeur légale qu’un document papier.

Les avantages du numérique :

• Photos intégrées directement au document
• Signature électronique des parties
• Envoi instantané par email
• Stockage sécurisé et accessible à tout moment
• Réduction des litiges grâce à la précision des descriptions

Des applications comme Habyl permettent de réaliser des états des lieux professionnels en quelques minutes, avec horodatage certifié eIDAS pour une valeur juridique renforcée.

Conseils pour un état des lieux réussi

1. Prenez votre temps : un état des lieux bâclé peut coûter cher
2. Faites-le en journée : la lumière naturelle permet de mieux voir les défauts
3. Testez tout : robinets, prises, volets, électroménager
4. Prenez des photos : elles constituent des preuves irréfutables
5. Soyez précis : décrivez l’état exact (bon, usage, dégradé)
6. Conservez une copie : chaque partie doit avoir son exemplaire

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Vous êtes propriétaire ou professionnel de l’immobilier ? Découvrez comment Habyl simplifie vos états des lieux grâce à l’intelligence artificielle et l’horodatage certifié.