En location saisonnière, l’état des lieux n’est pas une obligation légale comme en location classique. Pourtant, c’est souvent le seul document qui permet de prouver une dégradation et d’obtenir réparation. Avec la rotation élevée des locataires et les montants en jeu, négliger cette étape est un risque que beaucoup de propriétaires et conciergeries ne peuvent plus se permettre.
Ce que dit la loi
La location saisonnière est encadrée par les articles 1713 à 1778 du Code civil (louage de choses), et non par la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux d’habitation classiques. Concrètement :
- L’état des lieux n’est pas obligatoire en location saisonnière
- Mais l’article 1731 du Code civil crée une présomption de bon état : en l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état
- Le dépôt de garantie peut être prévu dans le contrat de location saisonnière
Cette présomption joue en faveur du propriétaire en théorie, mais en pratique, sans preuve concrète de l’état initial, il est très difficile d’obtenir gain de cause devant un tribunal ou de faire jouer la garantie dégradation d’une plateforme.
Pourquoi l’état des lieux est indispensable en saisonnier
Plusieurs facteurs rendent l’état des lieux particulièrement important en location courte durée :
Rotation élevée des locataires
Un logement saisonnier peut accueillir 50 à 100 locataires différents par an. Sans état des lieux entre chaque séjour, il devient impossible de déterminer quel locataire est responsable d’une dégradation constatée.
Garanties des plateformes
Airbnb (AirCover), Booking et Abritel proposent des programmes de protection contre les dégradations. Mais pour en bénéficier, vous devez fournir des preuves datées de l’état du logement avant et après le séjour. Un état des lieux avec photos horodatées constitue la preuve idéale.
Dépôt de garantie
Si vous retenez tout ou partie du dépôt de garantie pour des dégradations, le locataire peut contester. L’état des lieux d’entrée et de sortie, comparés, constituent la preuve irréfutable du dommage et de sa responsabilité.
Les spécificités par rapport à la location classique
L’état des lieux en location saisonnière se distingue de celui en location longue durée sur plusieurs points :
| Location classique | Location saisonnière | |
|---|---|---|
| Obligation légale | Oui (loi ALUR) | Non (recommandé) |
| Fréquence | Entrée + sortie du bail | Chaque séjour (idéalement) |
| Présence des parties | Contradictoire obligatoire | Pas d’obligation formelle |
| Niveau de détail | Pièce par pièce, détaillé | Focus sur mobilier et équipements |
| Vétusté | Grille de vétusté applicable | Pas de grille applicable |
Bonnes pratiques pour un état des lieux efficace
Pour que l’état des lieux soit réellement utile et opposable, voici les bonnes pratiques :
Avant chaque arrivée
- Photographier chaque pièce sous plusieurs angles, avec un éclairage suffisant
- Documenter les équipements : électroménager, vaisselle, linge, mobilier, décoration
- Noter les défauts existants : rayures, taches, éclats, appareils défaillants
- Horodater les photos pour prouver qu’elles ont été prises avant l’arrivée du locataire
- Inventorier le contenu : nombre d’assiettes, verres, couverts, serviettes, draps
Après chaque départ
- Refaire le même parcours photo pour comparer l’avant et l’après
- Vérifier le fonctionnement des équipements (électroménager, robinetterie, serrures)
- Compter le mobilier et les équipements pour détecter les manquants
- Signaler immédiatement toute dégradation au locataire et à la plateforme (les délais de réclamation sont souvent courts : 14 jours sur Airbnb)
Pour les conciergeries
Les conciergeries qui gèrent des dizaines de biens doivent industrialiser le processus :
- Standardiser un modèle d’état des lieux adapté à la location courte durée
- Former les équipes de ménage à repérer et documenter les dégradations
- Utiliser un outil numérique pour centraliser les photos et rapports, avec horodatage automatique
- Archiver systématiquement les états des lieux pour pouvoir les produire en cas de litige
Que faire en cas de dégradation ?
Lorsqu’une dégradation est constatée après le départ d’un locataire :
- Documenter immédiatement avec photos datées et description précise
- Contacter le locataire pour tenter un accord amiable
- Déclarer sur la plateforme dans les délais impartis (14 jours sur Airbnb, variable sur les autres)
- Fournir les preuves : état des lieux d’entrée, état des lieux de sortie, factures de remplacement ou réparation
- En dernier recours : retenir sur le dépôt de garantie avec justificatifs, ou saisir le tribunal de proximité
En résumé
L’état des lieux en location saisonnière n’est pas légalement obligatoire, mais il est la seule protection efficace contre les dégradations. Avec une rotation élevée de locataires, des plateformes qui exigent des preuves et des montants de réparation parfois importants, le temps investi dans un état des lieux structuré se rentabilise très vite.
Un outil numérique permet de réaliser cet état des lieux en quelques minutes, avec photos horodatées, inventaire détaillé et archivage automatique. Que vous gériez un seul bien ou un parc de logements saisonniers, c’est le moyen le plus simple de vous protéger.