Un locataire qui cesse de payer son loyer, c’est la hantise de tout propriétaire bailleur. La procédure d’expulsion existe, mais elle est longue, encadrée et coûteuse. En 2026, deux décrets du 12 février ont modifié les règles. Voici le parcours complet, étape par étape, avec les délais réels et les coûts à prévoir.
Étape 1 : la relance amiable
Dès le premier mois impayé, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette relance n’a pas de valeur juridique contraignante, mais elle documente votre bonne foi et peut suffire à débloquer la situation.
Si le locataire perçoit des aides au logement versées directement au bailleur, le signalement à la CAF ou à la MSA est obligatoire dès que la dette atteint deux mois de loyer. Amende en cas d’oubli : 8 010 €.
Étape 2 : le commandement de payer
Si la relance reste sans effet, mandatez un commissaire de justice pour signifier un commandement de payer au locataire. C’est l’acte qui déclenche la clause résolutoire du bail (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
Le commandement doit mentionner, sous peine de nullité :
- Le montant précis de la dette (loyers + charges)
- Le délai pour régler : 6 semaines pour les baux signés après le 29 juillet 2023, 2 mois pour les baux antérieurs
- L’avertissement sur le risque de résiliation du bail et d’expulsion
- L’adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL)
Le commissaire doit aussi signifier le commandement à la caution solidaire sous 15 jours. À défaut, le commandement est inopposable à la caution. Si vous hésitez entre les types de garantie, consultez notre comparatif caution solidaire vs Visale.
Nouveauté 2026 (décret n° 2026-83 du 12 février) : le commissaire de justice doit notifier le commandement de payer à la CCAPEX dans un délai de 5 jours.
Coût : 150 à 300 €.
Étape 3 : l’assignation en justice
Si le locataire ne paie pas dans le délai, la clause résolutoire est acquise de plein droit : le bail est résilié automatiquement. Mais pour obtenir l’expulsion, il faut un titre exécutoire. L’assignation est déposée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.
L’avocat n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé. Délai entre l’assignation et l’audience : 2 à 6 mois. Coût : 200 à 400 € pour l’assignation + 1 500 à 4 000 € d’honoraires d’avocat.
Étape 4 : l’audience et le jugement
Le juge peut :
- Constater la résiliation et ordonner l’expulsion : cas standard si le locataire n’a rien régularisé
- Accorder des délais de paiement : jusqu’à 3 ans (article 24-V de la loi de 1989), si le locataire présente un plan crédible et a repris le paiement du loyer courant
- Rejeter la demande : si le commandement contenait un vice de forme
Étape 5 : le commandement de quitter les lieux
Après signification du jugement, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Délai légal : 2 mois. Le locataire peut encore saisir le juge de l’exécution pour obtenir un délai de grâce supplémentaire de 1 mois à 1 an (article L. 412-3 du CPCE).
Étape 6 : concours de la force publique et expulsion
Si le locataire refuse de partir, le commissaire dresse un procès-verbal de maintien dans les lieux et demande au préfet le concours de la force publique. En cas de refus prolongé du préfet, le bailleur peut réclamer une indemnisation de l’État pour les loyers perdus.
L’expulsion effective est réalisée par le commissaire de justice, accompagné des forces de l’ordre. Il dresse un procès-verbal d’expulsion qui décrit l’état du logement, consigne les dégradations et inventorie les meubles laissés. La Cour de cassation a jugé (3 juin 2024) que ce procès-verbal peut valoir preuve des dégradations en l’absence d’état des lieux de sortie contradictoire.
Les décrets du 12 février 2026
Deux changements majeurs :
- CCAPEX décisionnaire (décret 2026-83) : ces commissions passent d’un rôle consultatif à décisionnaire sur le maintien des aides au logement. Le commissaire de justice doit leur notifier les commandements sous 5 jours
- Nouvelle définition de l’impayé (décret 2026-84, applicable au 1er janvier 2027) : dette > 450 € persistant au-delà de 3 mois. Un locataire en impayé continuera de percevoir ses APL même en cas de résiliation, sauf mauvaise foi avérée
Délais réalistes et coûts
Le délai minimal théorique est de 4 à 5 mois hors trêve hivernale. En pratique : 18 à 24 mois en moyenne.
Coût total (commissaire, avocat, frais de greffe, expulsion) : 3 000 à 7 000 €. Théoriquement à la charge du locataire condamné aux dépens, mais le recouvrement est souvent impossible si le locataire est insolvable.
Les chiffres de la CNCJ confirment la tendance : 30 500 expulsions effectives en 2025 (+27 % vs 2024), en grande partie lié à la loi Kasbarian-Bergé qui a facilité l’expulsion des squatteurs.
La trêve hivernale
Du 1er novembre au 31 mars chaque année, aucune expulsion physique ne peut être exécutée. La procédure judiciaire continue normalement, seule l’exécution est suspendue. Exceptions : squatteurs, personnes relogées, bâtiments en péril, conjoints violents sous ordonnance de protection.
Comment prévenir les impayés
- Sélection rigoureuse du dossier : revenus ≥ 3 fois le loyer, stabilité professionnelle
- Garantie Visale : caution gratuite d’Action Logement, couvre jusqu’à 36 mois d’impayés
- Assurance loyers impayés (GLI) : 2,5 à 3,5 % du loyer annuel, prime déductible des revenus fonciers
- État des lieux d’entrée complet : un état des lieux numérique avec photos horodatées protège aussi contre les dégradations
En résumé
La procédure d’expulsion pour impayés dure en moyenne 18 à 24 mois et coûte 3 000 à 7 000 €. Les décrets de février 2026 renforcent le rôle des CCAPEX et modifient la gestion des APL en cas d’impayé. La meilleure stratégie reste la prévention : sélection rigoureuse, garantie solide et état des lieux irréprochable.