L’encadrement des loyers se renforce en 2026. Le dispositif, prolongé jusqu’au 31 juillet 2026, concerne désormais 1 434 communes en zone tendue. Entre encadrement à la relocation et plafonnement expérimental, les règles varient selon les villes. Voici comment savoir si votre bien est concerné et ce que vous devez respecter.
Deux dispositifs à ne pas confondre
Il existe en réalité deux mécanismes distincts d’encadrement des loyers en France. Les confondre peut mener à des erreurs coûteuses.
1. L’encadrement à la relocation (zone tendue)
Ce dispositif, issu de la loi ALUR de 2014, s’applique dans les 1 434 communes classées en zone tendue par le décret du 10 mai 2013 (et ses mises à jour). Il impose une règle simple : lors d’un changement de locataire, le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, sauf exceptions.
Les exceptions permettant une augmentation :
- Travaux d’amélioration réalisés depuis le départ du dernier locataire (montant minimum : 50% de la dernière année de loyer)
- Loyer manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage pour des logements comparables
- Vacance de plus de 18 mois : le propriétaire retrouve la liberté de fixer le loyer
2. Le plafonnement par loyer de référence (dispositif expérimental)
Ce second dispositif, plus contraignant, fixe un loyer de référence au m² par quartier, type de logement et époque de construction. Il est appliqué de manière expérimentale dans 69 villes et intercommunalités en 2026.
Trois seuils encadrent chaque logement :
- Loyer de référence : le loyer médian constaté dans le secteur
- Loyer de référence majoré : +20% au-dessus du loyer de référence (plafond à ne pas dépasser)
- Loyer de référence minoré : -30% en dessous du loyer de référence
Les villes où le plafonnement s’applique en 2026
Le dispositif expérimental de plafonnement des loyers est actuellement en vigueur dans les agglomérations suivantes :
- Paris (depuis 2019)
- Lille et sa métropole (depuis 2020)
- Lyon et Villeurbanne (depuis 2021)
- Montpellier (depuis 2022)
- Bordeaux et sa métropole (depuis 2022)
- Pays Basque – Communauté d’Agglomération (depuis 2023)
- Grenoble et plusieurs communes de la métropole (depuis 2024)
- Annecy, Marseille, Nice, Strasbourg, Toulouse et d’autres agglomérations (entrées entre 2024 et 2026)
La liste continue de s’allonger. Des propositions de loi visent à pérenniser et généraliser ce dispositif à l’ensemble des zones tendues.
Comment vérifier si votre bien est en zone tendue
Plusieurs outils permettent de le savoir rapidement :
- Service-public.fr : le simulateur officiel permet de vérifier si votre commune est classée en zone tendue en saisissant simplement le code postal
- Observatoires locaux des loyers : pour les villes avec plafonnement, ces observatoires publient les loyers de référence par quartier et par type de bien
- Préfecture : les arrêtés préfectoraux fixent les loyers de référence pour chaque zone
Le complément de loyer : une marge sous conditions
Dans les villes avec plafonnement, il est possible de dépasser le loyer de référence majoré en appliquant un complément de loyer. Mais les conditions sont strictes :
- Le logement doit présenter des caractéristiques exceptionnelles : vue remarquable, terrasse de grande taille, équipements de standing
- Ces caractéristiques doivent être absentes des logements comparables du voisinage
- Le complément doit être justifié dans le bail avec la liste précise des éléments concernés
- Le locataire peut contester le complément dans les 3 mois suivant la signature du bail
Attention : depuis 2022, certaines caractéristiques ne peuvent plus justifier un complément de loyer. Sont notamment exclus : les sanitaires sur le palier, les signes d’humidité, une installation électrique dégradée, ou des fenêtres laissant passer anormalement l’air.
Sanctions en cas de non-respect
Le non-respect de l’encadrement des loyers expose le propriétaire à des sanctions :
- Mise en demeure par la préfecture de baisser le loyer et rembourser le trop-perçu
- Amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale
- Action en justice du locataire pour obtenir la diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu
Gel des loyers pour les passoires thermiques
Rappel important : depuis 2022, les loyers des logements classés F ou G au DPE sont gelés sur tout le territoire français, pas seulement en zone tendue. Aucune augmentation n’est possible, ni à la relocation, ni en cours de bail via l’IRL.
Avec la réforme du DPE au 1er janvier 2026, certains logements reclassés grâce au nouveau coefficient électrique peuvent débloquer cette restriction en obtenant une nouvelle attestation sur le site de l’ADEME.
En résumé
L’encadrement des loyers se renforce et se généralise en 2026. Avec 1 434 communes en zone tendue et 69 agglomérations appliquant le plafonnement, la majorité des propriétaires bailleurs en zone urbaine sont concernés. Vérifiez la situation de votre bien, respectez les plafonds applicables et documentez précisément l’état de votre logement pour justifier d’éventuels compléments de loyer.
Un état des lieux complet avec photos et descriptions détaillées est aussi un outil précieux pour justifier de travaux d’amélioration et obtenir une revalorisation légale du loyer à la relocation.