Pour la première fois depuis 2014, le plafond des honoraires d’état des lieux facturables au locataire a été revalorisé. Depuis le 1er janvier 2026, il passe de 3 € à 3,03 € par m² de surface habitable. Un changement modeste en apparence, mais qui mérite d’être compris dans le contexte plus large des frais liés à l’état des lieux.
Le nouveau plafond : 3,03 €/m²
Le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 avait fixé le plafond des honoraires d’état des lieux à 3 € par m² de surface habitable. Ce montant n’avait jamais été revalorisé depuis 11 ans.
Au 1er janvier 2026, l’indexation automatique sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers) porte ce plafond à 3,03 €/m². Ce montant correspond à la part maximale qui peut être facturée au locataire pour l’établissement de l’état des lieux d’entrée.
Qui paie quoi ?
Les règles de répartition des frais d’état des lieux diffèrent selon qu’il s’agit de l’entrée ou de la sortie :
État des lieux d’entrée
Lorsque l’état des lieux d’entrée est réalisé par un professionnel (agent immobilier, administrateur de biens), ses honoraires sont partagés entre le propriétaire et le locataire. La part du locataire est plafonnée :
- Maximum 3,03 €/m² de surface habitable en 2026
- La part du locataire ne peut pas dépasser la part facturée au propriétaire
- La surface habitable (et non la surface Carrez) sert de base de calcul
État des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie est entièrement à la charge du propriétaire. Le locataire ne peut en aucun cas se voir facturer des honoraires pour l’état des lieux de sortie, même partiellement.
Seule exception : si l’état des lieux de sortie est réalisé par un huissier de justice (commissaire de justice), les frais sont partagés par moitié entre propriétaire et locataire.
Exemples concrets de calcul
Voici ce que représente le plafond de 3,03 €/m² pour différentes surfaces :
| Surface habitable | Part max. locataire (entrée) | Exemple de bien |
|---|---|---|
| 20 m² | 60,60 € | Studio |
| 40 m² | 121,20 € | T2 |
| 65 m² | 196,95 € | T3 |
| 90 m² | 272,70 € | T4 |
| 120 m² | 363,60 € | Grande maison |
Ces montants correspondent au maximum facturable au locataire. Le professionnel peut bien sûr facturer un montant inférieur. Et rappelons que le propriétaire paie au minimum la même part.
État des lieux réalisé par les parties elles-mêmes
Si l’état des lieux est réalisé directement par le propriétaire et le locataire, sans intervention d’un professionnel, il est entièrement gratuit pour les deux parties. Aucun frais ne peut être facturé.
C’est l’une des raisons pour lesquelles de nombreux propriétaires choisissent de réaliser eux-mêmes leurs états des lieux, en s’appuyant sur des outils numériques pour garantir un résultat aussi rigoureux qu’un professionnel.
Cas particulier : le commissaire de justice
Lorsqu’un état des lieux est réalisé par un commissaire de justice (anciennement huissier), les règles changent :
- Les frais sont partagés par moitié entre propriétaire et locataire, que ce soit à l’entrée ou à la sortie
- Le tarif est réglementé : 132,56 € TTC pour un logement jusqu’à 50 m² (état des lieux d’entrée), avec un supplément de 1,10 €/m² au-delà
- Le recours au commissaire de justice intervient généralement quand l’une des parties refuse de réaliser l’état des lieux à l’amiable
Les mentions obligatoires sur la facture
Si un professionnel facture des honoraires d’état des lieux, le bail doit obligatoirement mentionner :
- Le montant des honoraires TTC facturés au locataire
- Le plafond applicable (3,03 €/m² en 2026)
- La surface habitable du logement utilisée pour le calcul
L’absence de ces mentions peut entraîner la nullité de la clause et le remboursement des sommes perçues.
En résumé
Le plafond des frais d’état des lieux passe à 3,03 €/m² en 2026, première revalorisation depuis 2014. L’état des lieux d’entrée est partagé (avec plafond pour le locataire), l’état des lieux de sortie est à la charge du propriétaire. Et lorsqu’il est réalisé directement entre les parties, il est entièrement gratuit.
Réaliser vos états des lieux vous-même avec un outil numérique vous permet d’économiser ces frais tout en produisant un document complet, avec photos horodatées et signature électronique, qui a la même valeur juridique qu’un état des lieux réalisé par un professionnel.