Un robinet qui fuit, une peinture qui s’écaille, une serrure qui coince : qui doit payer ? La répartition des réparations entre locataire et propriétaire est encadrée par la loi, mais reste l’une des premières sources de litiges en location. Voici la règle exacte, les textes applicables et un tableau comparatif pour chaque situation.
Le cadre légal : quels textes s’appliquent ?
La répartition des réparations repose sur un ensemble de textes précis :
| Texte | Ce qu’il prévoit |
|---|---|
| Article 7 de la loi du 6 juillet 1989 | Le locataire prend en charge l’entretien courant et les réparations locatives, sauf vétusté et force majeure |
| Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 | Le propriétaire maintient le logement en état et effectue les réparations non-locatives |
| Décret n° 87-712 du 26 août 1987 | Liste détaillée des réparations locatives par catégorie |
| Articles 1754-1755 du Code civil | Énumération non exhaustive des réparations locatives ; exonération pour vétusté et force majeure |
| Article 606 du Code civil | Grosses réparations (structure, toiture, murs porteurs) à charge du propriétaire |
| Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 | Modalités de prise en compte de la vétusté et de l’état des lieux |
Réparations à la charge du locataire
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme les travaux d’entretien courant et de menues réparations consécutifs à l’usage normal du logement. Voici la liste par catégorie :
Parties extérieures (usage exclusif)
- Entretien des jardins privatifs : tonte, désherbage, taille des arbres et arbustes
- Nettoyage des auvents, terrasses et marquises
- Dégorgement des gouttières et descentes d’eaux pluviales
Ouvertures (portes, fenêtres, volets)
- Graissage des gonds, charnières et crémones
- Réparation des boutons et poignées de portes
- Remplacement des vitres détériorées et réfection des mastics
- Remplacement de cordes et lames de stores et volets
- Graissage et remplacement de petites pièces de serrures, clés égarées
Parties intérieures (murs, sols, plafonds)
- Maintien en état de propreté des murs, plafonds et cloisons
- Menus raccords de peinture et de tapisserie
- Rebouchage de trous (chevilles, fixations)
- Entretien du parquet (cirage), remplacement de quelques lames
- Raccords de moquette et revêtements de sol
Plomberie et chauffage
- Dégorgement des canalisations
- Remplacement des joints et colliers de canalisations
- Remplacement des joints, clapets et flotteurs de robinets et chasses d’eau
- Nettoyage des dépôts de calcaire sur éviers et appareils sanitaires
- Entretien annuel obligatoire de la chaudière individuelle
- Ramonage des conduits de fumée et d’aération
Électricité
- Remplacement des interrupteurs, prises de courant, fusibles
- Remplacement des ampoules et tubes lumineux
Équipements mentionnés au bail
- Entretien courant des appareils : réfrigérateur, lave-linge, lave-vaisselle, hotte aspirante
- Entretien et remplacement du détecteur de fumée
- Vidange des fosses septiques
Réparations à la charge du propriétaire
Le propriétaire assume toutes les réparations qui ne relèvent pas de l’entretien courant. Sont notamment à sa charge :
Grosses réparations (article 606 du Code civil)
- Gros murs, voûtes et murs porteurs
- Rétablissement des poutres et couvertures entières (toiture)
- Murs de soutènement et clôtures en entier
Réparations liées à la vétusté et aux obligations légales
- Remplacement d’équipements usés par le temps : chaudière, chauffe-eau, volets roulants, robinetterie complète
- Réfection complète des peintures détériorées par le temps
- Remplacement intégral d’une moquette ou d’un revêtement de sol usé par le temps
- Réparation des dégâts causés par un vice de construction ou une malfaçon
- Travaux de mise aux normes et d’amélioration énergétique
- Dégâts causés par la force majeure (inondation, tempête)
Tableau comparatif : locataire vs propriétaire
Voici les cas les plus fréquents :
| Réparation | Locataire | Propriétaire |
|---|---|---|
| Raccords de peinture (trous, taches) | ✅ | |
| Réfection complète peinture (jaunissement naturel) | ✅ | |
| Joint de robinet, clapet, flotteur chasse d’eau | ✅ | |
| Remplacement complet d’un robinet vétuste | ✅ | |
| Entretien annuel chaudière | ✅ | |
| Remplacement chaudière vétuste | ✅ | |
| Remplacement ampoules, fusibles, interrupteurs | ✅ | |
| Remise aux normes installation électrique | ✅ | |
| Raccord moquette (tache, trou) | ✅ | |
| Remplacement moquette usée (vétusté) | ✅ | |
| Graissage serrure, remplacement clés | ✅ | |
| Remplacement serrure défaillante (usure) | ✅ | |
| Dégorgement canalisations | ✅ | |
| Rénovation toiture, murs porteurs | ✅ |
La vétusté : la règle qui change tout
L’article 1755 du Code civil est clair : aucune réparation réputée locative n’est à la charge du locataire quand elle résulte uniquement de la vétusté ou de la force majeure.
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et équipements. Pour objectiver cette notion, les parties peuvent annexer une grille de vétusté au bail.
Exemples de durées de vie (grilles de vétusté types)
| Élément | Durée de vie théorique | Franchise |
|---|---|---|
| Peintures murales | 7 ans | 2 ans |
| Papiers peints / tapisseries | 7 ans | 2 ans |
| Moquette | 7 ans | 2 ans |
| Revêtement PVC | 12 ans | 2 ans |
| Robinetterie | 12 ans | 2 ans |
| Faïences murales | 20 ans | 5 ans |
| Parquet massif | 20 à 25 ans | 5 ans |
Exemple concret : un locataire quitte après 6 ans. La peinture (durée de vie 7 ans, franchise 2 ans, abattement 15 %/an) est détériorée au-delà de l’usure normale. Abattement vétusté : (6 − 2) × 15 % = 60 %. Le locataire ne paie que 40 % du coût de remise en peinture.
Usure normale ou dégradation : comment faire la différence ?
Vétusté (charge du propriétaire)
- Jaunissement naturel des peintures blanches
- Décoloration des papiers peints exposés au soleil
- Légères traces d’usure sur les sols (passage courant)
- Joints de salle de bain noircis par le temps
Dégradation (charge du locataire)
- Trous de chevilles en nombre excessif
- Moquette brûlée ou tachée de manière irréversible
- Fenêtres cassées, portes enfoncées
- Dégâts causés par des animaux domestiques
- Moisissures dues à un défaut d’aération imputable au locataire
Le rôle de l’état des lieux
L’état des lieux d’entrée et de sortie est la pièce maîtresse pour déterminer les responsabilités. La comparaison entre les deux documents permet d’identifier les dégradations éventuelles, déduction faite de la vétusté.
Sans état des lieux d’entrée, l’article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état. Il devra alors prouver le contraire pour contester des retenues sur son dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie est restitué dans un délai de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme, ou 2 mois si des dégradations sont constatées. Toute retenue doit être justifiée par des devis ou factures. Au-delà de ces délais, une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard s’applique.
Que faire en cas de désaccord ?
- Tentative amiable : envoyez une lettre recommandée détaillant les points de désaccord avec les références légales.
- Commission départementale de conciliation (CDC) : saisine gratuite. La commission, composée de représentants de bailleurs et de locataires, tente de trouver un accord.
- Juge des contentieux de la protection : en dernier recours. Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, une tentative de résolution amiable préalable est obligatoire.
FAQ
Qui paie la peinture en fin de bail ?
Les menus raccords de peinture (trous, taches) sont à la charge du locataire. En revanche, la réfection complète due au jaunissement naturel ou à l’usure du temps relève du propriétaire. Si une grille de vétusté est annexée au bail, la charge du locataire diminue proportionnellement à la durée d’occupation.
Le locataire doit-il remplacer une chaudière en panne ?
Non. Le locataire est responsable uniquement de l’entretien annuel obligatoire. Le remplacement d’une chaudière défaillante par usure ou vétusté est à la charge du propriétaire.
Un robinet qui fuit : locataire ou propriétaire ?
Si la fuite provient d’un joint usé ou d’un clapet défaillant, le remplacement est à la charge du locataire (décret 87-712). Si le robinet entier est hors d’usage en raison de la vétusté, c’est au propriétaire de le remplacer.
Le propriétaire peut-il retenir le dépôt de garantie pour des réparations vétustes ?
Non. Les retenues sur le dépôt de garantie ne peuvent porter que sur les dégradations imputables au locataire, déduction faite de la vétusté. Toute retenue doit être justifiée par des devis ou factures.
En résumé
Le locataire prend en charge l’entretien courant et les menues réparations (décret 87-712). Le propriétaire assume les grosses réparations, la vétusté et le maintien du logement en état. En cas de doute, c’est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie qui tranche.
Pour éviter tout litige, la meilleure protection reste un état des lieux détaillé avec photos horodatées, description précise pièce par pièce et grille de vétusté annexée au bail.