Un locataire peut-il repeindre les murs en rouge ? Installer des étagères ? Remplacer les fenêtres pour améliorer l’isolation ? La réponse dépend d’une distinction clé en droit locatif : aménagement ou transformation. Depuis la loi Climat et Résilience, une exception importante permet aussi certains travaux de rénovation énergétique sans l’accord du propriétaire.
Aménagement vs transformation : la distinction fondamentale
L’article 7f de la loi du 6 juillet 1989 pose la règle : le locataire ne peut pas transformer les locaux sans l’accord écrit du propriétaire. En revanche, l’article 6d précise que le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire.
La loi ne définit pas ces termes. C’est la jurisprudence qui trace la frontière.
Aménagements (libres, sans autorisation)
Un aménagement est une modification d’ordre esthétique ou d’usage qui ne touche pas à la structure. Le locataire peut le réaliser librement :
- Repeindre les murs, même en couleur vive (la Cour d’appel de Paris a jugé que des murs rouges ne constituent pas une transformation)
- Changer le papier peint ou poser un revêtement mural
- Poser ou changer la moquette ou tout revêtement de sol
- Fixer des étagères, rideaux, meubles au mur
- Petites réparations et entretien courant (décret n° 87-712)
Transformations (accord écrit obligatoire)
Une transformation est une modification importante et durable qui touche la structure ou la configuration du logement :
- Abattre une cloison (même réversible – CA Paris, 31 mai 2011)
- Percer une ouverture dans un mur porteur
- Réunir des pièces (CA Paris, 22 janvier 2008)
- Changer la destination d’une pièce (chambre transformée en cuisine)
- Modifier la plomberie de manière permanente
L’entretien courant : obligation du locataire
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste les réparations locatives à la charge du locataire. Ce sont des travaux d’entretien courant qu’il doit réaliser à ses frais, sans autorisation :
- Portes et fenêtres : réparation des poignées, gonds, serrures, remplacement des vitres cassées
- Murs et plafonds : raccords de peinture, rebouchage de trous
- Sols : entretien des parquets, raccords de moquette
- Plomberie : remplacement de joints, flexibles, clapets
- Jardins : tonte, taille, entretien des allées
L’exception rénovation énergétique (loi Climat et Résilience)
Depuis le 22 juillet 2022, la loi Climat et Résilience a modifié l’article 7f de la loi de 1989. Un locataire peut réaliser certains travaux de rénovation énergétique à ses frais, sans que le propriétaire puisse s’y opposer.
Travaux concernés
- Isolation des planchers bas, combles et toitures
- Remplacement des fenêtres extérieures
- Protection solaire des parois vitrées ou opaques
- Installation ou remplacement d’une ventilation
- Installation ou remplacement du chauffage et de la production d’eau chaude
Sont exclus : les travaux touchant aux parties communes, à la structure du bâtiment ou nécessitant un permis de construire.
Procédure obligatoire
Le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec AR au bailleur contenant : la description des travaux, le calendrier, le nom de l’entreprise, et la mention que le silence dans 2 mois vaut accord tacite. Le bailleur dispose de 2 mois pour répondre – son silence vaut acceptation.
Conséquence majeure : si la procédure est respectée, le propriétaire ne peut pas exiger la remise en état au départ du locataire pour ces travaux.
L’autorisation du propriétaire
Pour toute transformation, l’accord doit être écrit et préalable. La loi n’impose pas de forme particulière, mais une lettre recommandée ou un avenant au bail est recommandé. L’accord devrait préciser :
- La description précise des travaux
- L’identité de l’entreprise
- Le sort des travaux en fin de bail : remise en état ou conservation par le bailleur
Que deviennent les travaux en fin de bail ?
Travaux réalisés avec accord
Le propriétaire a deux options (article 7f) :
- Exiger la remise en état aux frais du locataire
- Conserver les transformations à son bénéfice, sans indemniser le locataire
Travaux réalisés sans accord
Les mêmes options s’appliquent, avec un risque supplémentaire : le propriétaire peut demander la résolution judiciaire du bail (Cass. Civ. 3ème, 31 octobre 2006). Le locataire ne peut réclamer aucune indemnité pour les frais engagés.
Impact sur l’état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie comparé à celui d’entrée permet de constater les modifications. Points importants :
- Les transformations sans accord (cloisons abattues, ouvertures créées) peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie pour remise en état
- Les aménagements réversibles (peinture, moquette) ne peuvent pas être reprochés au locataire, sous réserve que la finition soit correcte
- Les travaux de rénovation énergétique réalisés selon la procédure légale ne peuvent pas justifier de retenue
- La vétusté s’applique toujours : le locataire n’est pas tenu de remettre le logement à neuf (article 1755 du Code civil)
Pour justifier une retenue, le propriétaire doit fournir des devis ou factures, et le juge peut écarter un montant qu’il juge excessif. Consultez notre guide sur la contestation de l’état des lieux de sortie pour en savoir plus.
En résumé
Le locataire peut librement réaliser des aménagements (peinture, étagères, revêtements) et doit assurer l’entretien courant. Les transformations (cloisons, plomberie) nécessitent un accord écrit. Depuis la loi Climat et Résilience, certains travaux de rénovation énergétique échappent à cette règle. Dans tous les cas, un état des lieux d’entrée détaillé avec photos est la meilleure protection pour les deux parties.