Quand le locataire refuse de signer, ne se présente pas à un rendez-vous, ou multiplie les blocages, la loi prévoit un recours : faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Son constat a la même valeur juridique qu’un état des lieux contradictoire, mais les tarifs sont encadrés et les frais partagés par moitié entre bailleur et locataire. Voici le mode d’emploi pour 2026.
Commissaire de justice : de quoi parle-t-on ?
Depuis le 1er juillet 2022, les professions d’huissier de justice et de commissaire-priseur judiciaire ont fusionné pour former celle de commissaire de justice (ordonnance du 2 juin 2016 issue de la loi Macron de 2015). Le nom a changé, pas le rôle pour l’état des lieux : le commissaire de justice est un officier public et ministériel compétent pour réaliser un constat opposable en justice.
Dans le langage courant, on parle toujours d’« huissier », mais juridiquement, il faut employer le nouveau terme dans les actes et correspondances.
Quand recourir au commissaire de justice ?
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que l’état des lieux doit être établi contradictoirement et à l’amiable. Quand cette voie amiable échoue, le commissaire de justice prend le relais. Les cas les plus fréquents :
- Refus de signer : le locataire conteste l’état des lieux rédigé par le bailleur et refuse de signer sans modification
- Absence au rendez-vous : le locataire ne se présente pas à la date fixée pour l’état des lieux d’entrée ou de sortie
- Départ clandestin : le locataire quitte le logement sans prévenir, sans rendre les clés, sans état des lieux
- Conflit anticipé : les relations sont tellement dégradées qu’un constat neutre est préférable dès le départ
- Contestation de l’état des lieux contradictoire déjà signé : recours à un commissaire pour un constat complémentaire ayant force probante
Avant de saisir le commissaire de justice, mieux vaut épuiser les recours amiables : lettre de relance, mise en demeure, tentative de médiation via la commission départementale de conciliation. Pour les conflits à la sortie, consultez notre guide sur la contestation de l’état des lieux de sortie.
La procédure étape par étape
1. Choix du commissaire
Le bailleur (ou le locataire) contacte un commissaire de justice territorialement compétent pour l’adresse du logement. L’annuaire officiel est disponible sur le site de la Chambre nationale des commissaires de justice.
2. Convocation de l’autre partie
Le commissaire envoie une lettre de convocation à l’autre partie au minimum 7 jours avant la date du constat, en lettre recommandée avec accusé de réception. Cette convocation précise la date, l’heure et l’objet du constat. Elle garantit le caractère contradictoire du procès-verbal.
3. Réalisation du constat
Le jour J, le commissaire visite le logement, qu’importe la présence ou non de l’autre partie. Il établit un procès-verbal détaillé pièce par pièce, avec photos, descriptions précises, mesures si nécessaire. Ce document fait foi jusqu’à preuve contraire.
4. Remise du procès-verbal
Le procès-verbal est remis aux deux parties, qu’elles aient été présentes ou non. Il vaut état des lieux au sens de l’article 3-2 de la loi de 1989 et peut être utilisé comme preuve devant le juge.
Les tarifs 2026
Les tarifs de l’état des lieux par commissaire de justice sont encadrés par l’arrêté du 28 février 2020 modifié, et ne peuvent pas être librement négociés. Ils varient uniquement selon la surface habitable :
- Logement de moins de 50 m² : 109,58 € HT (131,50 € TTC)
- Logement de 50 à 150 m² : 127,67 € HT (153,20 € TTC)
- Logement de plus de 150 m² : 191,51 € HT (229,81 € TTC)
Ces tarifs sont majorés de 30 % en Guadeloupe, Martinique, Guyane et à Mayotte.
S’y ajoutent les frais de lettres de convocation (14,90 € HT, soit 17,88 € TTC par envoi) et les frais de déplacement calculés selon le barème national fixé par arrêté du 16 mai 2022. En pratique, le coût total final dépasse rarement 250 € TTC pour un logement moyen.
Qui paie quoi ?
La règle est simple et symétrique : les frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire, quel que soit celui qui a initié la démarche. C’est l’article 3-2 de la loi de 1989 qui le prévoit.
À noter : cette règle du 50/50 diffère des frais d’état des lieux réalisés par un tiers mandaté par le bailleur (agent immobilier, gestionnaire), où la part du locataire est plafonnée à 3 €/m² et ne peut pas excéder celle du bailleur. Pour le commissaire de justice, la répartition reste 50/50 stricte.
La valeur juridique du constat
Le procès-verbal du commissaire de justice a une valeur probante renforcée. Il « fait foi jusqu’à preuve du contraire » (article 1 de l’ordonnance du 2 juin 2016), ce qui signifie que celui qui le conteste doit apporter la preuve contraire, et non l’inverse.
En pratique, ce caractère est précieux en cas de contentieux sur :
- Des dégradations imputées au locataire
- La retenue sur dépôt de garantie
- L’indemnité d’occupation après l’échéance du bail
- La restitution des lieux à l’issue d’une procédure d’expulsion
Commissaire de justice ou état des lieux numérique ?
Le recours au commissaire n’est pertinent que lorsque l’amiable a échoué. Pour 95 % des locations, un état des lieux numérique contradictoire avec photos horodatées et signature électronique est bien plus rapide, moins coûteux, et tout aussi opposable si les deux parties l’ont signé.
Un état des lieux numérique bien réalisé prévient la plupart des litiges qui conduisent à recourir à un commissaire. Prévention plutôt que réaction : c’est la meilleure économie.
Les erreurs à éviter
- Saisir le commissaire sans tentative amiable préalable : les juges apprécient la preuve d’une démarche amiable (mise en demeure, relances écrites)
- Accepter un devis « hors barème » : les tarifs sont encadrés, tout dépassement significatif est anormal
- Refuser de payer sa moitié : la répartition 50/50 est légale et opposable
- Attendre trop longtemps après un départ clandestin : plus le délai s’étire, plus il est difficile d’imputer les dégradations au locataire
- Oublier la convocation de 7 jours : sans convocation régulière, le caractère contradictoire peut être contesté
En résumé
L’état des lieux par commissaire de justice est la solution quand l’amiable échoue. Les tarifs sont encadrés (109 à 191 € HT selon la surface), les frais partagés par moitié, et le procès-verbal a une force probante renforcée devant le juge. Mais c’est toujours un recours coûteux et tardif : un bon état des lieux contradictoire, réalisé avec un outil numérique qui horodate photos et signatures, évite dans l’écrasante majorité des cas d’avoir à y recourir. La meilleure stratégie : sécuriser l’entrée pour sécuriser la sortie.