Depuis la loi SRU de 2000, tout bailleur a l’obligation de louer un logement « décent ». Les critères sont fixés par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002, enrichi depuis par les critères de performance énergétique. En 2026, un logement classé G au DPE est tout simplement interdit à la location. Voici la liste complète des critères, les sanctions et les recours du locataire.
Le cadre légal
La notion de logement décent est posée par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, complété par :
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 : fixe les critères de base (surface, équipements, sécurité, salubrité)
- Décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 : ajoute la protection contre les infiltrations et la performance des installations
- Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 : introduit le critère de performance énergétique
- Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 : fixe le calendrier d’interdiction progressive des passoires thermiques
Le bailleur a une obligation de résultat : délivrer un logement répondant à tous ces critères au moment de la mise en location, et tout au long du bail.
Les critères de surface et de volume
Le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant :
- Soit une surface habitable d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m
- Soit un volume habitable d’au moins 20 m³
Ces seuils sont cumulables ou alternatifs. Un logement de 8 m² sous 2,50 m atteint 20 m³ et reste décent. Un logement de 10 m² sous 1,90 m ne l’est pas, malgré les 19 m³, car la hauteur minimale de 2,20 m n’est pas respectée (sauf si le volume compense).
Ces critères de décence ne doivent pas être confondus avec la surface Carrez ou la surface Boutin. Pour tout comprendre, consultez notre comparatif Carrez vs Boutin.
Les critères de sécurité et de santé
Le logement doit protéger ses occupants contre les risques. Concrètement, cela signifie :
- Gros œuvre en bon état (toiture, murs, planchers) et protégé contre les eaux de ruissellement et les infiltrations
- Dispositifs de retenue des personnes conformes (garde-corps des fenêtres, escaliers, balcons)
- Matériaux sans risque manifeste pour la santé (absence de plomb accessible, d’amiante dégradé)
- Réseaux électriques et gaz conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage
- Aération suffisante et éclairement naturel dans les pièces principales
- Absence d’espèces nuisibles (rongeurs, punaises de lit, cafards) et de parasites
Les équipements obligatoires
Tout logement loué (nu ou meublé) doit comporter :
- Une installation de chauffage en bon état, adaptée aux caractéristiques du logement
- Une alimentation en eau potable avec pression et débit suffisants
- Des installations d’évacuation des eaux ménagères et usées avec siphons
- Une cuisine ou un coin cuisine avec évier raccordé à l’eau chaude et froide et emplacement pour un appareil de cuisson
- Une installation sanitaire intérieure comprenant WC et équipement pour la toilette (baignoire ou douche, avec alimentation eau chaude et froide)
- Une installation électrique permettant l’éclairage de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers courants
Pour les studios de moins de 20 m², l’installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur à condition qu’il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
Le critère énergétique : le calendrier 2025-2034
Depuis le 1er janvier 2023, la performance énergétique fait partie des critères de décence. Le seuil maximum autorisé se durcit progressivement :
- Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction des logements consommant plus de 450 kWh/m²/an
- Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction des logements classés G au DPE
- 1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F
- 1er janvier 2034 : interdiction des logements classés E
Ces interdictions s’appliquent aux nouveaux baux et aux renouvellements. Un bail en cours au 1er janvier 2025 portant sur un logement classé G n’est pas automatiquement nul, mais le locataire peut exiger la réalisation de travaux, et le bail ne pourra pas être renouvelé ni reconduit tacitement tant que le logement reste en classe G.
Pour approfondir ce sujet, consultez notre article dédié sur le DPE et les interdictions de location. Pour financer les travaux, MaPrimeRénov’ 2026 propose des aides ciblées aux bailleurs.
Les recours du locataire
1. La tentative amiable
Le locataire commence par notifier au bailleur les désordres constatés, par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre vaut mise en demeure, déclenche les délais de réponse et constitue un préalable apprécié par le juge.
2. La commission départementale de conciliation
En cas de silence ou de refus, le locataire saisit la commission départementale de conciliation (CDC), gratuite, qui tente une médiation entre les parties. L’avis de la commission n’est pas contraignant mais peut faciliter une solution négociée.
3. La saisine du juge des contentieux de la protection
Faute d’accord, le locataire saisit le juge des contentieux de la protection (au tribunal judiciaire du lieu du logement). Le juge dispose de plusieurs pouvoirs :
- Ordonner la réalisation de travaux dans un délai fixé, sous astreinte
- Prononcer une réduction du loyer proportionnelle à la gravité de l’indécence
- Suspendre le paiement du loyer, avec ou sans consignation auprès de la Caisse des dépôts
- Suspendre la durée du bail jusqu’à réalisation des travaux
- Allouer des dommages-intérêts pour préjudice subi
4. Le signalement CAF et conséquences APL
Si le locataire perçoit les APL, il peut signaler l’indécence à la CAF. Depuis la loi ELAN, la CAF peut conserver l’allocation logement et ne la verser qu’une fois les travaux réalisés. Le bailleur perd temporairement cette part de loyer sans pouvoir l’exiger du locataire.
Les sanctions pour le bailleur
- Travaux imposés à ses frais, dans les délais fixés par le juge
- Réduction ou suspension du loyer ordonnée par le juge
- Dommages-intérêts au profit du locataire
- Perte du versement des APL (conservées par la CAF)
- En cas d’indécence caractérisée (logement insalubre, impropre à l’habitation), des sanctions pénales peuvent s’ajouter (amende, obligation de relogement)
Conseils aux bailleurs
- Vérifiez le DPE avant toute nouvelle mise en location ou renouvellement
- Anticipez les échéances 2028 et 2034 pour les biens en classe F et E
- Réalisez un état des lieux détaillé qui documente l’absence de désordre au moment de l’entrée (gros œuvre, électricité, plomberie)
- Conservez factures et devis de tous les travaux réalisés pendant le bail
- Réagissez rapidement aux signalements du locataire : un désordre non traité devient facilement un contentieux
En résumé
Un logement décent, c’est un logement de 9 m² minimum (ou 20 m³), équipé des installations essentielles (chauffage, eau, électricité, sanitaires), sécurisé contre les risques pour la santé et les biens, et dont la performance énergétique respecte le calendrier de la loi Climat. Classe G interdite depuis 2025, F en 2028, E en 2034 : les passoires thermiques sortent progressivement du marché locatif. En face, le locataire dispose de recours puissants (CDC, juge, CAF), capables de suspendre le loyer jusqu’aux travaux. Mieux vaut prévenir qu’attendre : un état des lieux détaillé à l’entrée documente l’état initial et sécurise les deux parties.