Vendre un bien loué impose une procédure stricte, codifiée par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. En location vide, le locataire bénéficie d’un droit de préemption : l’offre de vente lui est d’abord adressée, et le préavis est de 6 mois. Un oubli, un délai mal calculé ou une mention manquante et le congé est nul, avec plusieurs mois de retard à la clé. Voici la marche à suivre en 2026.
Deux options pour vendre un bien loué
Avant même de donner congé, le bailleur doit choisir entre deux stratégies :
- Vendre occupé (ou « vente habitée ») : le bail se poursuit, l’acheteur reprend les obligations du bailleur. Pas besoin de congé, mais le prix est souvent décoté de 10 à 20 % selon la durée restante du bail
- Vendre libre : donner congé pour vente à l’échéance du bail, avec le respect strict de la procédure légale. Le prix est plus élevé, mais la procédure est longue et formalisée
Le choix dépend du type de bien, du marché local, de la durée restante du bail et du profil du locataire.
Le préavis du congé pour vente
Le préavis diffère selon le type de location :
- Location vide : préavis de 6 mois avant la fin du bail (bail de 3 ans minimum, 6 ans pour un bailleur personne morale)
- Location meublée : préavis de 3 mois avant la fin du bail (bail d’un an, 9 mois pour un étudiant)
Le congé doit être donné pour la date d’échéance du bail. Donner congé en cours de bail est juridiquement impossible, sauf accord amiable du locataire. Si l’échéance approche sans que le congé ait été notifié dans les délais, le bail sera automatiquement reconduit pour 3 ans (vide) ou 1 an (meublé), et il faudra attendre la prochaine échéance.
La notification du congé
La notification doit obligatoirement être effectuée par l’un de ces trois canaux :
- Lettre recommandée avec accusé de réception
- Acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier), solution sécurisée en cas de relations tendues
- Remise en main propre contre émargement ou récépissé
Un SMS, un email, une lettre simple ne suffisent pas. Le délai de préavis court à partir du jour de la réception par le locataire (ou du lendemain du premier passage infructueux du facteur pour une lettre recommandée).
Les mentions obligatoires du congé pour vente (location vide)
Pour une location vide, le congé pour vente vaut offre de vente au locataire. Il doit à peine de nullité contenir :
- Le motif (vente) clairement indiqué
- Le prix de vente et les conditions essentielles de la vente projetée
- La description du bien mis en vente
- Les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi de 1989, qui informent le locataire de ses droits (droit de préemption, délais, protection)
- La date d’effet du congé, qui correspond à la fin du bail
En location meublée, le congé doit simplement mentionner le motif (vente) et respecter le préavis de 3 mois. Il n’emporte pas offre de vente, le droit de préemption ne s’applique pas.
Le droit de préemption du locataire (location vide)
En location vide, le locataire bénéficie d’une priorité d’achat sur tout autre candidat. Le mécanisme est encadré par des délais précis.
Délai pour accepter l’offre : 2 mois
Dès réception du congé, le locataire dispose de deux mois pour accepter l’offre. Son acceptation vaut engagement d’achat. Le silence pendant ces 2 mois vaut refus.
Délai pour réaliser la vente : 2 mois (ou 4 mois avec prêt)
Après acceptation, le locataire dispose de 2 mois pour signer l’acte authentique. Si le locataire notifie dans sa réponse qu’il va recourir à un prêt, ce délai est porté à 4 mois, et la vente est subordonnée à l’obtention du prêt.
Passés ces délais sans signature, l’offre est caduque, le propriétaire redevient libre de vendre à un tiers.
Modification du prix en cours de procédure
Si le bailleur, après refus du locataire, trouve un acquéreur à un prix plus bas ou à des conditions plus avantageuses, il doit renotifier l’offre au locataire. Un nouveau délai d’un mois lui est alors ouvert pour se positionner sur ces nouvelles conditions. Cette règle vise à éviter que le bailleur affiche artificiellement un prix élevé pour décourager la préemption.
La protection des locataires âgés
L’article 15-III de la loi de 1989 protège les locataires âgés. Le bailleur ne peut pas donner congé (pour vente, reprise ou motif légitime) à un locataire qui remplit trois conditions cumulatives :
- Être âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail
- Avoir des ressources annuelles inférieures au plafond PLUS (logement social) applicable à sa zone géographique et à la composition du foyer
- Ne pas avoir été mis en demeure de quitter le logement par une décision de justice définitive
Pour donner congé malgré tout, le bailleur doit proposer un relogement correspondant aux besoins et possibilités du locataire, dans la même zone géographique. Sans offre de relogement valable, le congé est nul.
Une exception : cette protection ne joue pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources modestes (inférieures au plafond PLUS). Dans ce cas, la « protection croisée » disparaît.
Congé frauduleux : sanctions renforcées
La loi ALUR a renforcé les sanctions contre les congés-bidon. Si le bailleur donne congé pour vente puis ne vend pas (ou loue à un autre), ou donne congé pour reprise et n’habite pas, il s’expose à :
- Amende pénale pouvant aller jusqu’à 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale
- Dommages-intérêts au profit de l’ancien locataire pour le préjudice subi
- Possibilité, selon les cas, d’obtenir la réintégration dans les lieux
La justice vérifie la réalité de la vente ou de l’occupation personnelle. Un congé pour vente suivi d’une remise en location est considéré comme frauduleux.
L’état des lieux de sortie après un congé pour vente
Que la vente se fasse avec ou sans préemption, l’état des lieux de sortie doit être établi normalement. C’est souvent à cette étape que les contentieux se cristallisent : le locataire, frustré par le congé, peut se montrer procédurier sur les dégradations retenues.
Pour sécuriser cette étape, privilégiez un état des lieux numérique avec photos horodatées. Si le locataire refuse de se présenter ou de signer, rappelez-vous qu’un état des lieux par commissaire de justice reste la solution ultime.
Les 6 erreurs les plus fréquentes
- Donner congé en dehors de l’échéance du bail : impossible sans accord du locataire
- Oublier de mentionner le prix dans le congé en location vide : le congé est nul
- Notifier par email ou lettre simple : seuls LRAR, acte de commissaire de justice ou remise contre émargement sont valables
- Négliger la protection du locataire âgé : sans offre de relogement, le congé est nul
- Vendre à un prix inférieur à l’offre faite au locataire sans renotifier : vente annulable
- Donner congé puis reloger au lieu de vendre : congé frauduleux, amende et dommages-intérêts
En résumé
Le congé pour vente d’un bien loué obéit à une procédure très formalisée : préavis de 6 mois en location vide (3 mois en meublé), notification par LRAR ou acte de commissaire, mentions obligatoires dans le congé en location vide. Le droit de préemption du locataire offre à celui-ci 2 mois pour accepter l’offre, puis 2 à 4 mois pour signer selon le recours au prêt. La protection des locataires âgés impose, selon les conditions de ressources et d’âge, une offre de relogement. Enfin, le congé frauduleux expose à des sanctions lourdes (jusqu’à 6 000 € d’amende pour une personne physique). Planifier le congé 8 à 9 mois avant la date souhaitée de sortie, avec un état des lieux préparé en amont, reste la meilleure manière d’éviter les mauvaises surprises.