Le locataire est parti, l’état des lieux de sortie relève un mur à repeindre, un logement sale et un abattant de toilettes cassé. Combien pouvez-vous retenir sur le dépôt de garantie ? Il n’existe aucun tarif officiel, et c’est ce qui rend l’exercice délicat. Une retenue mal chiffrée ou mal justifiée se perd devant le juge, même quand la dégradation est réelle. Voici des repères de prix pour 2026, la méthode de calcul et les justificatifs à réunir.
Il n’existe pas de barème officiel
Aucun texte ne fixe le prix d’un trou rebouché ou d’un mètre carré de peinture. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à déduire du dépôt de garantie les sommes qui lui restent dues, à condition qu’elles soient « dûment justifiées ». Le prix retenu doit donc s’appuyer sur un devis, une facture ou un bordereau de prix.
Deux conséquences directes.
- Un forfait inscrit dans le bail ne suffit pas. Une clause du type « 300 € de remise en état seront retenus en cas de logement sale » ne dispense pas de justifier la somme.
- Les barèmes publiés par les bailleurs sociaux sont de bons repères. Négociés avec les associations de locataires, ils donnent un prix par prestation et un abattement pour vétusté. Ils ne s’imposent pas à un bailleur privé, mais ils donnent un ordre de grandeur difficile à contester.
Trois étapes avant de chiffrer
1. Dégradation ou usure normale ?
Le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail, pas de l’usure liée au temps et à un usage normal. La frontière se lit en comparant l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, élément par élément.
| Usure normale, à la charge du bailleur | Dégradation, imputable au locataire |
|---|---|
| Peinture ternie ou jaunie après plusieurs années | Murs tachés, dessinés au feutre, peinture arrachée par des adhésifs |
| Quelques trous de fixation rebouchés proprement | Mur criblé de trous, chevilles arrachées, enduit éclaté |
| Moquette usée dans les zones de passage | Brûlures, taches indélébiles, déchirures |
| Joints de salle de bain qui ont vieilli | Joints noircis de moisissures faute d’aération et de nettoyage |
| Parquet légèrement patiné | Rayures profondes, lames gondolées par un dégât des eaux non signalé |
Pour les trous, le décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives met à la charge du locataire leur rebouchage quand leur nombre, leur dimension et leur emplacement en font une vraie réparation. Quelques petits trous de fixation relèvent le plus souvent de l’usage normal. Un mur à reprendre entièrement, non.
2. Déduire la vétusté
Même en cas de dégradation avérée, vous ne pouvez pas facturer du neuf pour remplacer du vieux. Une peinture de six ans abîmée par le locataire ne vaut plus qu’une fraction de son prix. La part qui reste à sa charge se calcule avec une grille de vétusté : durée de vie de l’équipement, période de franchise, abattement annuel. Notre modèle de grille de vétusté donne ces valeurs poste par poste.
Le nettoyage et les prestations d’entretien, un détartrage ou un débouchage par exemple, ne subissent pas d’abattement. Un logement rendu sale se facture au prix du nettoyage.
3. Chiffrer avec un devis
Demandez un devis à un artisan ou à une entreprise de nettoyage pour chaque poste. Si vous faites les travaux vous-même, gardez les factures de fournitures. Un devis reste le justificatif le plus solide, et vous n’êtes pas obligé d’avoir réalisé les travaux pour retenir la somme.
Barème indicatif 2026 des dégradations les plus fréquentes
Le tableau croise deux sources. La première colonne reprend le barème 2026 d’un office public de l’habitat, l’OPAC de l’Indre, publié en ligne, toutes taxes comprises. L’office précise lui-même que ses prix sont inférieurs au coût réel. La seconde donne l’ordre de grandeur d’une intervention d’artisan chez un bailleur privé.
| Poste | Barème d’un bailleur social (2026) | Ordre de grandeur artisan |
|---|---|---|
| Réfection d’un mur en peinture | Environ 10 € le m² | 20 à 50 € le m² |
| Peinture d’un plafond | 8 à 11 € le m² | 25 à 50 € le m² |
| Sol plastique en lés, dépose comprise | 35 à 37 € le m² | 35 à 60 € le m² |
| Rebouchage de trous de cheville | Non chiffré à part | 5 à 15 € le trou, hors peinture |
| Détartrage d’une cuvette de WC | 50,70 € | 50 à 90 € |
| Remplacement d’un abattant de WC | 38 à 47 € | 40 à 80 € |
| Reprise d’un joint silicone | 20,39 € le mètre | 15 à 30 € le mètre |
| Remplacement d’une prise ou d’un interrupteur | 30 à 31 € | 40 à 90 € |
| Remplacement d’un cylindre de serrure | 44,26 € | 80 à 180 € |
| Remplacement d’une porte intérieure | 208 à 252 € | 200 à 450 € |
| Badge d’accès non rendu | 5,78 € la fourniture | 15 à 60 € selon le système |
| Nettoyage du logement | 25 à 29 € de l’heure | 25 à 40 € de l’heure |
| Débarras d’encombrants laissés sur place | 96 € le m³ | Sur devis |
Ces montants sont des repères, pas des tarifs opposables. Les prix varient selon la région, l’état du support et la gamme des matériaux. C’est votre devis qui justifie la somme.
Exemple de calcul complet
Un T2 loué quatre ans, dépôt de garantie de 700 €. L’état des lieux de sortie, comparé à celui d’entrée, relève trois points.
- Un mur du séjour couvert de dessins au feutre, 12 m², peinture neuve à l’entrée. Devis : 360 €. Avec une grille prévoyant 7 ans de durée de vie, 1 an de franchise et 15 % d’abattement par an, la vétusté atteint 3 × 15 % = 45 %. Part du locataire : 55 % de 360 €, soit 198 €.
- Un logement rendu sale, cuisine et salle d’eau comprises. Devis de nettoyage : 6 heures à 30 €, soit 180 €, sans vétusté.
- Un abattant de WC cassé. Facture : 40 €. Plomberie et sanitaires, 10 ans de durée de vie, 2 ans de franchise, 12 % par an, soit 24 % de vétusté. Part du locataire : 30,40 €.
Total des retenues : 408,40 €. Vous restituez 291,60 € dans les deux mois qui suivent la remise des clés, avec le décompte et les justificatifs. Le simulateur de retenue sur le dépôt de garantie refait ce calcul avec vos propres chiffres.
Les justificatifs à joindre au décompte
- Les deux états des lieux, entrée et sortie, signés par les parties.
- Les photos des éléments concernés, à l’entrée et à la sortie.
- Un devis ou une facture par poste.
- Le calcul de vétusté, ligne par ligne.
- Le décompte final : dépôt versé, retenues, solde restitué.
Envoyez l’ensemble par lettre recommandée ou par email avec accusé de lecture. Le délai est de deux mois quand l’état des lieux de sortie révèle des différences avec celui d’entrée, d’un mois dans le cas contraire. Chaque mois de retard commencé dans la restitution du solde coûte 10 % du loyer mensuel hors charges, sauf si le locataire ne vous a pas communiqué sa nouvelle adresse.
Si les réparations dépassent le dépôt, vous pouvez réclamer le solde au locataire. L’action se prescrit en principe par trois ans.
Attention si vous relouez sans faire les travaux
Par trois arrêts du 27 juin 2024, la Cour de cassation a rappelé que le bailleur doit justifier d’un préjudice pour être indemnisé. Rendus à propos de baux commerciaux mais fondés sur le droit commun du bail, ils sont désormais invoqués par des locataires d’habitation. Un logement reloué aussitôt, au même loyer, sans aucune réparation, rend la retenue plus fragile. Gardez la trace de ce que la dégradation vous a coûté : travaux, baisse de loyer consentie, semaines de vacance.
Les erreurs qui font annuler une retenue
- Un état des lieux d’entrée trop vague. « État d’usage » sur toute la ligne ne permet aucune comparaison.
- Une dégradation déjà notée à l’entrée. Le juge vérifie, et écarte le poste.
- Une facturation au prix du neuf, sans vétusté.
- Un forfait sans devis ni facture.
- Un solde restitué hors délai, qui déclenche la majoration de 10 %.
En cas de désaccord, le locataire peut suivre la procédure de contestation de l’état des lieux de sortie et saisir la commission départementale de conciliation. Un dossier complet abrège la discussion.
Ce que fait Habyl
- État des lieux de sortie créé à partir de l’entrée : chaque élément reprend l’état noté à l’entrée, affiché juste en dessous. La comparaison se fait ligne par ligne, sans rien oublier.
- Photos illimitées, rattachées à l’élément concerné et annotables pour entourer un défaut.
- Analyse d’une photo par l’IA pour lister les éléments d’une pièce et leur état apparent, que vous validez.
- PDF conforme au décret 2016-382, horodatage qualifié eIDAS, envoyé par email aux parties et conservé 10 ans. La date et l’intégrité du document se prouvent.
- Prix : application gratuite, 4,99 € par PDF final, 34,90 € les 10, ou abonnement illimité à 19,99 € par mois.
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Questions fréquentes
Peut-on retenir une somme sur le dépôt de garantie sans facture ?
Oui, un devis peut suffire à justifier le montant. La loi exige une somme justifiée, pas des travaux déjà payés. Il faut aussi que la dégradation ressorte de la comparaison des états des lieux et qu’elle vous cause un préjudice. Une retenue sans aucun document chiffré, elle, sera écartée à la première contestation.
Combien coûte un trou dans un mur à l’état des lieux de sortie ?
Quelques petits trous de fixation proprement rebouchés relèvent en général de l’usage normal. Au-delà, comptez 5 à 15 € par trou pour le rebouchage, auxquels s’ajoute la peinture du mur si la reprise est visible, vétusté déduite.
Le bailleur peut-il facturer un forfait ménage ?
Dans un bail d’habitation à titre de résidence principale, un forfait fixé à l’avance ne dispense pas de justifier la somme retenue. Le nettoyage se chiffre avec un devis ou une facture, pour le temps réellement nécessaire. Les forfaits ménage sont en revanche courants en location saisonnière, où ils sont annoncés dans le prix du séjour.
Le locataire peut-il faire lui-même les réparations ?
Oui, tant qu’il a les clés. C’est tout l’intérêt de lui signaler les points à reprendre avant son départ. Après la restitution des clés, il n’a plus accès au logement et le bailleur chiffre la remise en état.
Que faire si le devis dépasse le dépôt de garantie ?
Retenez le dépôt en totalité, puis réclamez le solde par lettre recommandée, justificatifs joints. Sans accord, une tentative de règlement amiable est en principe obligatoire avant de saisir le juge des contentieux de la protection pour un litige jusqu’à 5 000 €. Elle peut passer par la commission départementale de conciliation, un conciliateur de justice ou un médiateur.
En résumé
Une retenue solide repose sur quatre pièces : un état des lieux d’entrée précis, un état des lieux de sortie comparable, un devis par poste et un calcul de vétusté. Les barèmes des bailleurs sociaux et les prix d’artisans donnent des repères, jamais un tarif. Chiffrez au plus juste, envoyez le décompte dans les deux mois, et gardez la trace de ce que la dégradation vous a réellement coûté.
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