Chauffage en location : état des lieux et entretien de la chaudière

Un état des lieux signé en juillet ne dit presque rien du chauffage. Les radiateurs étaient froids, la chaudière à l’arrêt, et personne n’a vérifié qu’ils fonctionnaient. La loi a prévu ce cas avec un délai que beaucoup de bailleurs ignorent, le premier mois de la période de chauffe. S’y ajoutent l’entretien annuel de la chaudière et la répartition des réparations en cas de panne. Voici les règles, au moment où le chauffage redémarre.

Le chauffage dans l’état des lieux d’entrée

Le décret du 30 mars 2016 demande de décrire, pièce par pièce, l’état des équipements du logement. Le chauffage en fait partie, et c’est l’un des postes les plus mal renseignés. Une ligne « radiateur, bon état » ne prouve rien le jour où le locataire affirme qu’il n’a jamais chauffé.

Ce qu’il faut relever à l’entrée :

• Le type d’installation : chaudière individuelle au gaz, chauffage électrique, chauffage collectif, pompe à chaleur, poêle.
• La chaudière : marque, modèle, année si elle figure sur la plaque, état apparent, pression affichée, date du dernier entretien.
• Chaque radiateur, dans chaque pièce : nombre, type, état, présence et fonctionnement du robinet thermostatique.
• Le thermostat d’ambiance et la programmation, piles comprises.
• Le compteur de gaz, et les répartiteurs de frais de chauffage en immeuble collectif. Notre article sur le relevé des compteurs à l’état des lieux détaille les index à noter.

Photographiez la plaque signalétique de la chaudière, son afficheur et chaque radiateur. Si le chauffage est individuel, allumez-le quelques minutes, même en été, et notez que chaque radiateur monte en température. Si le test est impossible, écrivez-le noir sur blanc : « chauffage collectif à l’arrêt, non testé ». Cette réserve protège les deux parties.

Le premier mois de la période de chauffe, un délai à part

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 donne au locataire deux possibilités de faire compléter l’état des lieux d’entrée. La première est connue, il a 10 jours après l’établissement du document pour signaler ce qui a été oublié. La seconde l’est beaucoup moins. Pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Quand commence la période de chauffe ?

Aucun texte ne fixe de date nationale. En chauffage collectif, la période est définie par le règlement de copropriété, une décision d’assemblée générale ou le contrat d’exploitation de la chaufferie. L’usage la situe du 15 octobre au 15 avril, avec des variations selon la région et la météo. En chauffage individuel, on retient la remise en route de l’automne.

Un locataire entré le 1er juillet dans un immeuble dont la chaufferie redémarre le 15 octobre peut donc signaler jusqu’à la mi-novembre un radiateur qui reste froid ou un thermostat hors service.

Comment traiter la demande quand on est bailleur

La demande vous arrive par écrit, souvent en lettre recommandée. Ne la laissez pas sans réponse.

1. Constatez sur place, avec le locataire, les éléments signalés.
2. Complétez l’état des lieux par un écrit daté et signé des deux parties, annexé au document d’origine.
3. Faites réparer ce qui relève de vous (voir plus bas).

Si vous refusez de compléter l’état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Et vous perdez un avantage, celui de dater précisément le défaut. Un radiateur signalé hors service dès le premier hiver est daté, et sa cause dira qui supporte la réparation. Le même radiateur découvert hors service à la sortie, trois ans plus tard, sans aucune trace écrite, ouvre une discussion que personne ne peut trancher. La procédure des 10 jours est décrite dans notre article modifier l’état des lieux d’entrée.

Entretien annuel de la chaudière : qui s’en charge ?

L’entretien d’une chaudière individuelle de 4 à 400 kW est obligatoire chaque année. Le code de l’environnement précise qu’il est réalisé à l’initiative de l’occupant, sauf stipulation contraire du bail. En location, c’est donc le locataire qui prend rendez-vous avec un professionnel qualifié et qui paie la visite, l’entretien courant figurant dans la liste des réparations locatives.

Équipement	Fréquence	À l’initiative de	Justificatif
Chaudière individuelle (gaz, fioul, bois)	Tous les ans	L’occupant, sauf clause contraire du bail	Attestation remise sous 15 jours, à conserver 2 ans
Chaudière collective	Tous les ans	Le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires	Coût réparti dans les charges
Pompe à chaleur, climatisation réversible (4 à 70 kW)	Tous les 2 ans	L’occupant, sauf clause contraire du bail	Attestation d’entretien
Poêle, insert, conduit de fumée	Entretien de l’appareil et ramonage du conduit au moins une fois par an	L’occupant, sauf clause contraire du bail	Attestation d’entretien et certificat de ramonage

Deux points pratiques pour le bailleur.

À l’entrée, remettez au locataire la dernière attestation d’entretien, datée de moins d’un an, et notez sa date dans l’état des lieux. Vous devez délivrer des équipements en bon état de fonctionnement, et ce document le montre.

Dans le bail, vous pouvez prévoir que vous souscrivez vous-même le contrat d’entretien. Son coût se récupère alors auprès du locataire avec les charges locatives. Vous gardez la main sur le suivi de l’appareil, ce qui a du sens pour une chaudière récente encore sous garantie.

Panne de chauffage : qui paie quoi ?

Le locataire assume l’entretien courant et les menues réparations : purge des radiateurs, remplacement des joints, des clapets et des petites pièces listées par le décret du 26 août 1987, piles du thermostat.

Le bailleur prend en charge tout le reste : remplacement de la chaudière, du circulateur, du corps de chauffe, d’un radiateur percé par la corrosion, d’un thermostat en fin de vie. La vétusté est toujours à sa charge. Un logement décent doit comporter une installation permettant un chauffage normal, et une panne en hiver se traite en jours, pas en semaines.

Une exception renverse la charge. Si la panne vient d’un défaut d’entretien du locataire, la réparation peut lui être imputée. Encore faut-il le prouver, et c’est là que l’attestation annuelle prend toute son importance. Demandez-la chaque année, par un simple email.

Le chauffage à l’état des lieux de sortie

Trois vérifications à faire avant de signer.

• La dernière attestation d’entretien. L’obligation s’apprécie par année civile. Si l’entretien dû n’a pas été fait, le coût d’une visite, de l’ordre de 100 à 200 € selon l’appareil, peut être retenu sur le dépôt de garantie, devis ou facture à l’appui.
• L’état des radiateurs comparé à l’entrée : fuites, robinets bloqués, chocs, peinture écaillée par un séchage de linge répété.
• Le fonctionnement, quand le test est possible. En été ou en chauffage collectif à l’arrêt, notez de nouveau que l’installation n’a pas pu être testée.

Pour une réparation ou un remplacement, la retenue se calcule vétusté déduite. Le simulateur de retenue sur le dépôt de garantie fait le calcul poste par poste.

Questions fréquentes

Que faire si le chauffage n’a pas pu être testé à l’entrée ?

Mentionnez-le dans l’état des lieux. Le locataire dispose ensuite du premier mois de la période de chauffe pour demander que le document soit complété par l’état des éléments de chauffage. Le bailleur constate, complète l’état des lieux par un écrit signé des deux parties et fait réparer ce qui lui incombe.

Le locataire peut-il refuser de faire entretenir la chaudière ?

Non. L’entretien annuel est une obligation réglementaire qui pèse sur l’occupant, sauf si le bail la confie au bailleur. Aucune amende n’est prévue, mais le défaut d’entretien engage sa responsabilité en cas de panne ou de sinistre, et l’assureur peut refuser sa garantie.

Qui paie le remplacement d’une chaudière en panne ?

Le bailleur, sauf s’il prouve que la panne résulte d’un défaut d’entretien ou d’une mauvaise utilisation par le locataire. Le remplacement d’un appareil arrivé en fin de vie n’est jamais une réparation locative.

À quelle date le chauffage collectif doit-il être rallumé ?

La loi ne fixe aucune date. Le règlement de copropriété, l’assemblée générale ou le contrat de chauffage en décident, le plus souvent autour du 15 octobre. Un locataire qui a froid avant cette date s’adresse à son bailleur, qui relaie auprès du syndic.

Le bailleur peut-il imposer son chauffagiste ?

Oui, si le bail prévoit que le contrat d’entretien est souscrit par le bailleur. Son coût est alors récupéré avec les charges. À défaut de clause, le locataire choisit librement un professionnel qualifié.

En résumé

Décrivez le chauffage dans l’état des lieux d’entrée avec autant de soin que les murs, et notez ce qui n’a pas pu être testé. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut faire compléter le document, et vous avez intérêt à le faire proprement. L’entretien annuel de la chaudière individuelle et les menues réparations reviennent au locataire. Le remplacement et les réparations importantes reviennent au bailleur, sauf dommage imputable au locataire. À la sortie, l’attestation d’entretien et la comparaison avec l’entrée règlent l’essentiel des discussions.

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