Vous venez d’emménager et vous découvrez un défaut qui n’apparaît pas dans l’état des lieux d’entrée ? La loi vous donne 10 jours pour le faire compléter, et même tout le premier mois de chauffe pour les équipements de chauffage. Voici la procédure exacte, un modèle de lettre, et les recours si le propriétaire refuse.
Le droit de compléter l’état des lieux d’entrée : ce que dit la loi
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 (créé par la loi ALUR) prévoit deux fenêtres pour demander une modification de l’état des lieux d’entrée :
- 10 jours calendaires à compter de la date de réalisation de l’état des lieux, pour tout élément concernant le logement (rayure, trace, équipement défectueux, etc.) ;
- le premier mois de la période de chauffe pour l’état des éléments de chauffage (chaudière, radiateurs), même si l’emménagement a eu lieu en été.
Important : ce délai de 10 jours concerne uniquement l’état des lieux d’entrée. Pour un désaccord sur l’état des lieux de sortie, la procédure est différente : consultez notre guide de la contestation de l’état des lieux de sortie.
Pourquoi c’est crucial (pour le locataire comme pour le bailleur)
L’état des lieux d’entrée est le point de référence de toute la location : à la sortie, chaque différence non justifiée par l’usure normale peut être retenue sur le dépôt de garantie (voir notre simulateur de retenue avec grille de vétusté).
Un défaut non signalé à l’entrée est réputé imputable au locataire à la sortie. À l’inverse, pour le bailleur, un état des lieux complété proprement dans les règles évite un litige de fin de bail où le doute profite au locataire.
La procédure en 3 étapes
1. Documentez le défaut immédiatement
Photos datées sous plusieurs angles, vidéo si utile, description précise (localisation, dimension, nature du défaut). Plus la preuve est datée tôt, plus elle est crédible.
2. Envoyez la demande au bailleur par écrit
Lettre recommandée avec accusé de réception (ou email contre accusé si le bail le prévoit), dans les 10 jours suivant l’état des lieux. La date d’envoi fait foi.
[Vos nom et prénom]
[Adresse du logement loué]
[Nom du bailleur ou de l'agence]
[Adresse]
[Ville], le [date]
Objet : Demande de complément de l'état des lieux d'entrée du [date]
Envoi en recommandé avec accusé de réception
Madame, Monsieur,
J'ai pris possession du logement situé [adresse] le [date], et
l'état des lieux d'entrée a été établi le même jour.
Conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, je vous
demande de compléter ce document par les observations suivantes :
1. [Pièce] : [description précise du défaut constaté]
2. [Pièce] : [description]
Vous trouverez en pièces jointes les photographies datées de ces
constats.
Je vous remercie de bien vouloir annexer ces compléments à l'état
des lieux d'entrée et de m'en retourner un exemplaire signé.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
[Signature]
Pièces jointes : photographies datées3. En cas de refus : conciliation puis juge
Le bailleur ne peut pas refuser sans motif une demande faite dans les délais. S’il s’y oppose, saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC), puis le juge des contentieux de la protection en dernier recours. Conservez la preuve de votre demande : même non intégrée au document, elle attestera que le défaut existait à l’entrée.
Cas fréquents et pièges à éviter
| Situation | Ce qu’il faut faire |
|---|---|
| Défaut découvert le jour de l’emménagement | Le signaler avant de signer, ou lettre dans les 10 jours |
| Chauffage jamais testé (emménagement en été) | Demande possible pendant tout le 1er mois de la période de chauffe |
| Défaut découvert après 10 jours | Trop tard pour exiger un complément, mais documentez : photos datées + courrier simple valent mieux que rien en cas de litige |
| État des lieux fait sans le locataire | Un EDL non contradictoire ne vous est pas opposable : signalez-le par écrit immédiatement |
| Pas d’état des lieux du tout | Le logement est présumé reçu en bon état (défavorable au locataire) : exigez-en un, la loi l’impose |
La meilleure protection : un état des lieux complet dès le premier jour
La demande de complément est un filet de sécurité, pas une méthode. Un état des lieux numérique guidé, pièce par pièce et photo par photo, réduit drastiquement les oublis qui obligent à cette procédure : chaque élément est passé en revue, photographié et horodaté au moment du constat.
Avec Habyl, l’état des lieux d’entrée est complet du premier coup :
- Parcours guidé pièce par pièce : aucun élément oublié
- Photos horodatées rattachées à chaque élément du constat
- PDF signé et certifié eIDAS : la version de référence est incontestable