Peut-on refuser de remettre les clés à un locataire qui n’a pas d’assurance habitation ? Réponse courte : oui, l’attestation d’assurance doit être remise au plus tard le jour de la remise des clés. Voici ce que dit la loi, ce que le bailleur peut exiger, et la marche à suivre si le locataire n’est pas assuré, y compris depuis le nouveau bail type 2026.
Ce que dit la loi : une obligation du locataire
L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) et d’en justifier :
- à la remise des clés : première attestation ;
- chaque année, à la demande du bailleur : attestation renouvelée.
Cette obligation vaut pour la location nue comme pour la location meublée à usage de résidence principale. Seules exceptions : les locations saisonnières et les logements de fonction, où l’assurance du locataire n’est pas imposée par ce texte.
Assurance, bail, clés : la bonne chronologie
La confusion vient souvent du calendrier. Trois dates comptent :
- La signature du bail : l’assurance n’est pas encore exigible, mais rien n’empêche de demander au locataire de la souscrire dès ce moment (le contrat d’assurance peut prendre effet à une date future).
- La date d’effet du bail : le logement est juridiquement à la disposition du locataire, qui en assume les risques.
- La remise des clés (souvent le même jour que l’état des lieux d’entrée) : c’est la date limite pour présenter l’attestation.
Conseil pratique : demandez l’attestation quelques jours avant le rendez-vous de remise des clés. L’assurance doit couvrir le logement dès la date d’effet du bail, pas seulement à partir de l’emménagement effectif. La séquence idéale le jour J : attestation d’assurance → relevé des compteurs → état des lieux d’entrée → remise des clés, consignée dans une attestation de remise des clés.
Le locataire n’a pas d’assurance : que peut faire le bailleur ?
Avant la remise des clés
Sans attestation, le bailleur peut différer la remise des clés jusqu’à présentation du justificatif, à condition de rester de bonne foi (le bail signé reste valable, et le loyer court à partir de sa date d’effet). En pratique, une attestation s’obtient en ligne en quelques minutes : le blocage se résout généralement le jour même.
En cours de bail : deux options
- Assurance pour compte du locataire : un mois après une mise en demeure restée sans réponse, le bailleur peut souscrire lui-même une assurance risques locatifs pour le compte du locataire et en répercuter la prime sur les quittances, majorée au maximum de 10 %.
- Clause résolutoire : si le bail la prévoit pour défaut d’assurance, la résiliation peut être demandée un mois après un commandement demeuré infructueux. Le nouveau contrat type applicable au 1er octobre 2026 intègre cette clause parmi les options du bail.
Que doit couvrir l’assurance du locataire ?
| Garantie | Obligatoire ? | Pour quoi ? |
|---|---|---|
| Risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) | Oui | Dommages causés au logement lui-même |
| Responsabilité civile vie privée | Non (incluse dans les contrats multirisques) | Dommages causés aux tiers et aux voisins |
| Multirisque habitation (mobilier, vol, bris de glace) | Non | Les biens du locataire |
Côté propriétaire, ne confondez pas avec l’assurance PNO (propriétaire non occupant), obligatoire en copropriété, qui couvre le logement quand la responsabilité du locataire n’est pas engagée. Et si vous souhaitez sécuriser les loyers, l’assurance loyers impayés est un sujet distinct de l’assurance habitation.
Étudiants et colocations : les cas fréquents de la rentrée
- Étudiant : l’attestation est souvent souscrite par les parents ou via une offre étudiante ; vérifiez que l’adresse du logement loué figure bien sur l’attestation, pas celle du domicile familial.
- Colocation à bail unique : une seule assurance couvrant tous les colocataires ou une assurance par colocataire ; l’attestation doit nommer tous les occupants. En cas de doute, relisez notre guide de la colocation meublée ou vide.
- Bail mobilité : l’assurance habitation du locataire reste obligatoire, même pour quelques mois.
Le jour de la remise des clés, documentez tout
L’attestation d’assurance protège les murs ; l’état des lieux d’entrée protège votre dépôt de garantie et vos futurs recours. Faire les deux le même jour, avec un document signé et horodaté, c’est la meilleure garantie de départ.
Avec Habyl, le jour de la remise des clés devient simple :
- État des lieux guidé pièce par pièce avec photos illimitées
- Relevés de compteurs et clés remises consignés dans le même document
- PDF signé, horodaté eIDAS, envoyé automatiquement au locataire