Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 refond le contrat type de location. À partir du 1er octobre 2026, tout nouveau bail (ou bail renouvelé) devra intégrer une clause résolutoire obligatoire avec un délai réduit à six semaines, et de nouvelles mentions font leur apparition. Voici ce qui change concrètement pour les bailleurs, et ce qu’il faut vérifier avant de signer à la rentrée.
Qui est concerné, et à partir de quand ?
Le décret n° 2026-596 modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui fixe les contrats types de location de résidence principale. Il s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, pour les trois familles de contrats soumis à la loi du 6 juillet 1989 :
- les locations nues à usage de résidence principale ;
- les locations meublées à usage de résidence principale ;
- les colocations à bail unique.
Les baux en cours ne sont pas modifiés automatiquement : un contrat signé avant le 1er octobre 2026 reste valable tel quel. En revanche, dès qu’un bail est renouvelé de manière formalisée, le nouveau modèle s’impose.
La clause résolutoire devient obligatoire
C’est le changement majeur. Jusqu’ici, la clause résolutoire (qui permet de résilier le bail de plein droit en cas de manquement du locataire) était facultative, même si la quasi-totalité des baux la prévoyait. Le nouveau contrat type l’intègre désormais obligatoirement, pour trois manquements :
- le défaut de paiement du loyer ;
- le défaut de paiement des charges ;
- le non-versement du dépôt de garantie.
Un délai réduit de deux mois à six semaines
La clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, contre deux mois dans le régime antérieur (issu de la loi du 27 juillet 2023, dite loi anti-squat). Concrètement : le bailleur fait délivrer un commandement de payer par commissaire de justice ; si le locataire n’a pas réglé sa dette dans les six semaines, la résiliation est acquise et le bailleur peut saisir le juge pour faire constater la résiliation et ordonner l’expulsion.
Le commandement de payer doit mentionner, à peine de nullité : le délai de six semaines, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur la suite judiciaire, l’information sur le fonds de solidarité pour le logement (FSL) et la possibilité de demander des délais de grâce au juge.
Le juge conserve son pouvoir d’accorder des délais de paiement jusqu’à trois ans si le locataire a repris le paiement du loyer courant et présente un plan de remboursement réaliste. Pour le détail de la procédure, consultez notre guide loyer impayé : la procédure d’expulsion étape par étape.
Les cas facultatifs : assurance et troubles de voisinage
Le contrat type prévoit aussi des clauses résolutoires facultatives que le bailleur peut cocher :
- défaut d’assurance habitation du locataire : résiliation possible un mois après un commandement resté sans effet ;
- troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;
- et, nouveauté, le non-respect de la servitude de résidence principale (voir ci-dessous).
La servitude de résidence principale, nouvelle venue dans le bail
Issue de la loi Le Meur du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme, la servitude de résidence principale (article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme) permet aux communes de réserver certaines constructions neuves à un usage exclusif de résidence principale.
Si le logement loué est situé dans un secteur concerné par le PLU, le bail doit désormais porter la mention expresse « servitude de résidence principale ». En cas de non-respect (par exemple une mise en location touristique), le maire peut mettre en demeure de régulariser dans un délai maximal d’un an, renouvelable une fois.
Les autres nouveautés du contrat type
- Coordonnées téléphoniques : le bail peut désormais mentionner (facultativement) le numéro de portable du bailleur et du locataire, en plus des adresses.
- Rappel des mentions récentes : identifiant fiscal du logement (obligatoire depuis 2024) et classe DPE du logement (obligatoire depuis 2025) restent bien sûr de rigueur. Vérifiez au passage le calendrier des interdictions de location des passoires thermiques.
- Surface habitable : la surface loi Boutin reste une mention obligatoire du bail ; notre calculateur Carrez vs Boutin vous aide à ne pas confondre les deux.
Tableau récapitulatif : avant / après le 1er octobre 2026
| Point | Avant | À partir du 1er oct. 2026 |
|---|---|---|
| Clause résolutoire (loyer, charges, dépôt) | Facultative (quasi systématique) | Obligatoire |
| Délai après commandement de payer | 2 mois (baux depuis juil. 2023) | 6 semaines |
| Défaut d’assurance | Clause facultative, 1 mois | Clause facultative, 1 mois (inchangé) |
| Servitude de résidence principale | Absente | Mention expresse si le logement est concerné |
| Téléphone portable des parties | Non prévu | Mention facultative |
| Baux en cours | Non modifiés (nouveau modèle au prochain renouvellement formalisé) | |
Ce que les bailleurs doivent faire dès maintenant
- Mettre à jour votre modèle de bail pour toute signature à partir du 1er octobre 2026. Notre modèle de contrat de location est maintenu conforme.
- Vérifier si votre logement est soumis à la servitude de résidence principale auprès de votre mairie (PLU), surtout pour les constructions récentes en zone touristique.
- Exiger le dépôt de garantie et l’attestation d’assurance à la signature : leur défaut est désormais couvert par la clause résolutoire obligatoire.
- Soigner les annexes : diagnostics à jour (voir la liste des diagnostics obligatoires 2026), notice d’information, et état des lieux d’entrée précis.
Le bail change, l’état des lieux reste votre meilleure protection
Un bail conforme protège juridiquement, mais en cas de litige (impayés, dégradations, restitution du dépôt), c’est l’état des lieux qui fait la différence devant le juge. Avec un document précis, photos à l’appui, horodaté et signé, vous partez avec un dossier solide.
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