Première mise en location d’un appartement ou d’une maison ? Entre les diagnostics, le bail, l’assurance, les compteurs et l’état des lieux, il est facile d’oublier une étape, et certaines erreurs coûtent cher (loyer bloqué, amende, dépôt de garantie indéfendable). Voici la checklist complète du propriétaire bailleur, dans l’ordre, avec les liens pour approfondir chaque étape.
Étape 1 : vérifier que le logement est louable
- Décence : surface minimale de 9 m² (hauteur 2,20 m), absence de risques pour la santé et la sécurité, équipements de base. Le détail dans notre guide du logement décent 2026.
- Performance énergétique : depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location ; le calendrier continue avec les F en 2028. Vérifiez votre classe et vos options dans notre article DPE location 2026.
- Copropriété : relisez le règlement (certaines clauses restreignent la location meublée touristique) et prévoyez l’assurance PNO, obligatoire en copropriété.
Étape 2 : choisir le type de location et le bail
| Formule | Durée | Pour qui ? |
|---|---|---|
| Location nue | 3 ans | Locataires stables, fiscalité foncière classique |
| Location meublée | 1 an | Rotation plus rapide, fiscalité LMNP souvent avantageuse |
| Bail étudiant | 9 mois | Étudiants, logement récupérable l’été |
| Bail mobilité | 1 à 10 mois | Stage, mission, formation ; sans dépôt de garantie |
En meublé, n’oubliez pas le mobilier obligatoire (décret 2015-981) : notre liste complète avec modèle d’inventaire. Et à partir du 1er octobre 2026, le bail doit suivre le nouveau contrat type issu du décret n° 2026-596 (clause résolutoire obligatoire).
Étape 3 : fixer le loyer (et vérifier l’encadrement)
- Étudiez les loyers du quartier pour un bien comparable (surface, étage, état, DPE).
- En zone tendue, vérifiez si votre commune applique l’encadrement des loyers : loyer de référence majoré à ne pas dépasser.
- Estimez votre rendement avec notre simulateur de rentabilité locative, et anticipez la révision annuelle IRL.
Étape 4 : réunir les diagnostics obligatoires
Le dossier de diagnostic technique (DDT) s’annexe au bail : DPE, électricité et gaz (installations de plus de 15 ans), plomb (avant 1949), amiante (permis avant 1997), ERP (état des risques), bruit des aéroports selon la zone. Durées de validité et pièges dans notre guide des diagnostics 2026.
Mesurez correctement la surface habitable (loi Boutin, mention obligatoire du bail) : notre calculateur Carrez vs Boutin évite la confusion entre les deux notions, et une surface surévaluée de plus de 5 % expose à une diminution de loyer.
Étape 5 : annonce, visites et choix du locataire
- Annonce : mentions obligatoires (loyer, charges, commune, surface, classe DPE, zone d’encadrement le cas échéant).
- Dossier locataire : seules les pièces autorisées par le décret de 2015 peuvent être exigées (identité, domicile, activité, ressources). Interdits : RIB, dossier médical, extrait de casier…
- Garanties : caution solidaire (parents, tiers) ou Visale ; comparez avec notre guide caution solidaire vs Visale. Une assurance loyers impayés peut compléter (non cumulable avec une caution, sauf étudiant).
Étape 6 : signature du bail et annexes
- Bail conforme au contrat type (notre modèle de contrat de location gratuit) ;
- Diagnostics, notice d’information, règlement de copropriété (extraits), inventaire du mobilier en meublé ;
- Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges en nu, 2 mois en meublé, encaissable dès la signature (délivrez un reçu de dépôt de garantie) ;
- Attestation d’assurance habitation du locataire : à exiger au plus tard à la remise des clés (voir notre article assurance habitation et remise des clés).
Étape 7 : le jour de l’entrée, l’état des lieux
C’est l’étape qui protégera (ou non) votre dépôt de garantie pendant toute la location. Le jour J :
- Relevez les compteurs (index + photos) : eau, électricité, gaz ;
- Établissez l’état des lieux d’entrée pièce par pièce, avec photos datées de chaque élément (murs, sols, équipements, mobilier en meublé) ;
- Remettez les clés en les listant (badge, cave, boîte aux lettres) dans une attestation de remise des clés ;
- Faites signer l’ensemble et remettez un exemplaire au locataire.
Si vous ne pouvez pas être sur place (investissement à distance, agenda), l’état des lieux peut être rempli par le locataire via un lien sécurisé ou confié à un commissaire de justice dans les cas conflictuels.
Étape 8 : après l’entrée, la gestion courante
- Quittances : gratuites et obligatoires sur demande du locataire (modèle de quittance) ;
- Charges : provisions et régularisation annuelle (liste des charges récupérables) ;
- Révision du loyer : une fois par an si le bail le prévoit, avec l’IRL en vigueur ;
- Fiscalité : déclarez vos revenus locatifs (revenus fonciers en nu, BIC en meublé, voir notre guide fiscalité meublée 2026) ;
- Réparations : qui paie quoi ? Notre guide des réparations locatives tranche les cas courants.
La checklist en résumé
| Étape | Points clés |
|---|---|
| 1. Logement louable | Décence, DPE non classé G, PNO en copro |
| 2. Type de bail | Nu 3 ans / meublé 1 an / étudiant 9 mois / mobilité |
| 3. Loyer | Marché + encadrement + rentabilité |
| 4. Diagnostics | DDT complet + surface Boutin exacte |
| 5. Locataire | Dossier légal + garant ou Visale |
| 6. Signature | Bail type + annexes + dépôt + assurance |
| 7. Entrée | Compteurs + état des lieux + clés |
| 8. Gestion | Quittances, charges, IRL, fiscalité |
Pour l’étape 7, Habyl vous fait gagner un temps précieux :
- État des lieux guidé : pièces, équipements, compteurs, photos illimitées
- Modèles réutilisables : votre logement est prêt pour toutes les locations suivantes
- PDF horodaté eIDAS avec signatures, envoyé au locataire automatiquement