Photos d’état des lieux : valeur juridique, nombre et méthode

« Rayure sur le parquet du séjour. » Où, de quelle longueur, de quelle profondeur ? Trois ans plus tard, à la sortie du locataire, cette ligne ne tranche rien. Une photo, si. Encore faut-il qu’elle soit recevable. Des clichés envoyés par WhatsApp le lendemain de l’état des lieux n’ont pas le même poids que des images intégrées au document signé par les deux parties. Voici ce que valent les photos en droit, combien en prendre et comment les faire.

Ce que dit la loi sur les photos

Le décret du 30 mars 2016, qui fixe le contenu de l’état des lieux, prévoit qu’il « peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ». Deux enseignements.

Les photos sont permises, pas obligatoires. Un état des lieux sans image reste valable.
Elles illustrent, elles ne remplacent pas. Le décret exige une description écrite de l’état des revêtements de sols, de murs et de plafonds, des équipements et des éléments du logement, pièce par pièce. Un album de 200 photos sans un mot de description n’est pas un état des lieux.

Le même décret autorise l’état des lieux sous forme électronique, remis à chaque partie au moment de la signature. Texte et images peuvent donc tenir dans un seul PDF. L’ensemble des mentions obligatoires figure dans notre guide de l’état des lieux.

Quelle valeur de preuve devant un juge ?

Tout dépend de la façon dont les photos ont été produites.

Les photos intégrées à l’état des lieux signé

Elles font corps avec le document. Les deux parties les ont vues et ont signé un état des lieux qui les contient. Elles ont la même valeur que le texte, celle d’un constat contradictoire. C’est le cas le plus solide. La date et l’origine des images ne reposent plus sur la parole d’une seule partie.

Les photos prises par une seule partie

Les photos que le bailleur prend seul après le départ du locataire, ou que le locataire prend seul en emménageant, restent de simples éléments de preuve. Le juge les apprécie librement, et il a deux raisons de s’en méfier. Rien ne garantit leur date, puisque les données d’un fichier se modifient en quelques secondes. Et l’autre partie n’a pas pu les discuter au moment des faits.

Leur poids dépend de leur fiabilité et des autres pièces du dossier. Des clichés produits par une seule partie, sans date certaine, pèsent peu face à un état des lieux contradictoire qui dit autre chose. À l’inverse, un bailleur sans aucune image de l’état d’origine aura du mal à distinguer les dégradations anciennes de celles du locataire.

La question de la date

Une photo vaut par sa date. Les métadonnées de l’appareil ne suffisent pas, elles se modifient. Ce qui donne une date certaine aux images, c’est leur intégration dans un document signé et, mieux, horodaté. Le règlement européen eIDAS attache à l’horodatage qualifié une présomption d’exactitude de la date et de l’heure, et d’intégrité des données auxquelles elles se rapportent. Un PDF ainsi horodaté atteste que les photos existaient à cette date et permet de vérifier qu’elles n’ont pas été remplacées depuis. La signature électronique de l’état des lieux joue un autre rôle, elle identifie les signataires et marque leur accord.

Combien de photos, et lesquelles ?

Il n’y a pas de nombre légal. En pratique, comptez 10 à 20 photos par pièce, davantage dans la cuisine et la salle d’eau. Un studio se documente avec une quarantaine d’images, un T3 avec une centaine.

Dans chaque pièce :

Deux vues d’ensemble, depuis la porte puis depuis l’angle opposé.
Le sol, en vue large, puis chaque tache, rayure ou éclat en gros plan.
Les murs et le plafond, avec les traces, trous, fissures et auréoles.
Les menuiseries : fenêtres, volets, portes, poignées, plinthes.
Les équipements : radiateurs, prises, interrupteurs, luminaires.

Dans la cuisine et la salle d’eau, ajoutez l’intérieur du four et du réfrigérateur, la hotte et ses filtres, les plaques de cuisson, l’évier, les robinets, les joints, la cuvette des WC, la bonde de douche.

Sans oublier ce qui se trouve hors des pièces :

Les compteurs, index lisibles. Voir le relevé des compteurs à l’état des lieux.
Les clés, badges et télécommandes, posés à plat et comptés.
La cave, le garage, le balcon, le jardin, la boîte aux lettres.
En meublé, chaque meuble et chaque équipement de l’inventaire du mobilier.

La méthode de prise de vue

Ouvrez les volets et allumez les lumières. Une photo sombre ne montre rien. Coupez le flash sur les surfaces brillantes, il masque les défauts sous un reflet.
Tournez toujours dans le même sens, de la porte vers la gauche par exemple. Vous retrouverez l’ordre à la sortie.
Doublez chaque défaut : un gros plan pour le détail, un plan large pour le situer dans la pièce. Un gros plan seul pourrait venir de n’importe où.
Donnez l’échelle avec un objet courant, une pièce de monnaie ou un mètre, à côté d’un éclat ou d’une rayure.
Ne retouchez rien. Pas de filtre, pas de recadrage après coup, pas de mode embellissement.
Rattachez chaque photo à son élément. Une image classée sous « Séjour, parquet » se retrouve et se compare. Cinquante images en vrac dans une galerie, non.
Reprenez les mêmes angles à la sortie. La comparaison entre les deux séries fait l’essentiel de la preuve.

La vidéo complète utilement les photos pour montrer un équipement qui fonctionne, un volet roulant, une chasse d’eau, un bruit anormal. Elle ne remplace ni les photos ni le texte.

Les erreurs qui retirent leur valeur aux photos

Les envoyer après la signature, par email ou par messagerie, sans lien avec le document. Le locataire pourra soutenir qu’il ne les a jamais vues.
Les prendre seul, une semaine après le départ du locataire.
Ne garder que des gros plans, impossibles à situer.
Les stocker sur un seul téléphone. Un bail dure des années, un téléphone rarement.
Ne pas les montrer à l’autre partie avant de signer. La relecture du document, images comprises, fait partie du caractère contradictoire.

Et une précaution de bon sens. Quand le logement est encore occupé, ne photographiez ni les personnes, ni les documents, ni les effets personnels du locataire. Seul l’état du logement vous concerne.

Ce que fait Habyl

Photos illimitées, prises dans l’application et rattachées à chaque élément, affichées dans le PDF à côté de sa description.
Annotations sur l’image : flèches, cercles, texte, pour désigner le défaut sans ambiguïté.
Analyse par l’IA : une photo de la pièce, et l’application propose la liste des éléments visibles avec leur état apparent. Vous validez, corrigez, complétez.
Vidéos et documents accessibles par QR code depuis le PDF, avec une empreinte qui garantit que le fichier n’a pas changé.
Horodatage qualifié eIDAS du PDF : il atteste que le document et ses photos existaient à cette date et permet de vérifier qu’ils n’ont pas été modifiés. Le PDF est envoyé par email à chaque partie et conservé 10 ans.
Hors ligne : la cave et le parking se photographient sans réseau, la synchronisation se fait ensuite.
Prix : application gratuite, 4,99 € par PDF final, 34,90 € les 10, ou abonnement illimité à 19,99 € par mois.

Essai gratuit sans carte bancaire, sur iOS, Android et navigateur web. Le détail de l’analyse des photos est dans l’aide sur les fonctionnalités IA.

Questions fréquentes

Un état des lieux uniquement en photos est-il valable ?

Non. Le décret de 2016 impose une description écrite de chaque pièce et de ses équipements, les relevés de compteurs, le détail des clés et la signature des parties. Les photos illustrent cette description, elles ne la remplacent pas.

Les photos prises avec un smartphone ont-elles une valeur ?

Oui, la loi n’exige aucun matériel particulier. Leur force vient de leur intégration dans l’état des lieux signé par les deux parties, pas de l’appareil utilisé.

Faut-il dater et signer chaque photo ?

Le décret ne l’exige pas. Ce qui compte, c’est que les images fassent partie du document signé. Sur papier, on paraphe les planches de photos annexées. Sous forme électronique, la signature et l’horodatage du PDF couvrent tout son contenu.

Le locataire peut-il ajouter ses propres photos après l’entrée ?

Il peut demander à compléter l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours qui suivent son établissement, photos à l’appui. Si le bailleur accepte, le complément est signé par les deux parties. La procédure est décrite dans notre article modifier l’état des lieux d’entrée.

Combien de temps faut-il conserver les photos ?

Pendant toute la durée du bail, puis au moins trois ans après la sortie du locataire, délai de prescription des actions nées du bail.

En résumé

Les photos ne sont pas obligatoires, mais un état des lieux illustré se défend mieux. Leur valeur tient à trois conditions : elles accompagnent une description écrite, elles sont intégrées au document que les deux parties signent, et leur date est certaine. Prenez des vues d’ensemble et des gros plans, dans le même ordre à l’entrée et à la sortie, et rattachez chaque image à l’élément qu’elle montre.

Faire mon état des lieux en photos avec Habyl