Choisir une application d’état des lieux en 2026, c’est se retrouver face à une dizaine d’offres qui promettent toutes de « gagner du temps ». Les vraies différences sont ailleurs. Dans le prix réel une fois les options ajoutées, dans la valeur juridique du document produit, et dans la capacité à gérer un état des lieux sans être sur place.
Nous avons comparé six applications françaises utilisées en 2026 : Habyl, EDOUARD, ImmoPad, Nockee, Startloc et Etadly. Tarifs relevés sur les sites des éditeurs, fonctionnalités vérifiées, coût annuel calculé sur trois profils, et un verdict par situation en fin d’article.
Transparence : ce comparatif est publié par l’équipe Habyl. Nous y présentons notre propre application, avec ses points forts comme ses limites. Les informations sur les autres éditeurs proviennent de leurs sites publics, relevés le 7 juillet 2026 (sources en fin d’article). Vous repérez une erreur ? Écrivez-nous, nous corrigeons.
Le comparatif en un coup d’œil
| Application | À l’unité | Illimité | Horodatage eIDAS | EDL à distance | IA | Plateformes |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Habyl | 4,99 € | 19,99 €/mois ou 199 €/an | Qualifié, inclus | Inclus | Incluse | iOS, Android, web |
| EDOUARD | 4,90 € (2,90 € par lot de 10) | 29,90 €/mois ou 290 €/an | Certifié, en option (+49 €/an) | Non | Incluse | iOS, Android |
| ImmoPad | dès 6,95 € HT (packs) | 19,90 €/mois par utilisateur | Signature DomuSign en option | Non | Module photos | iOS, Android, web |
| Nockee | 5,99 € | dès 49,92 €/mois | Certifié | Non | Incluse | iOS, Android, web |
| Startloc | non proposé | 290 €/an (5 utilisateurs) | Non mis en avant | Non | Non | Android, iPad, web |
| Etadly | 4,90 € (3,90 € dès 10) | non proposé | Non | Photos du locataire | Non | Web mobile |
Tarifs TTC sauf mention contraire, relevés le 7 juillet 2026 sur les pages tarifs des éditeurs. Les liens sources sont en fin d’article.
Cinq critères qui font vraiment la différence
Le prix réel, options comprises
Un abonnement affiché à 19,90 € par mois peut coûter plus cher qu’un autre à 29,90 € une fois ajoutés l’horodatage, l’espace de consultation ou le deuxième utilisateur. Pour chaque application, nous avons donc calculé le coût annuel complet sur trois volumes d’activité, un peu plus bas dans cet article.
La valeur juridique du document
Tous les éditeurs produisent un PDF signé. La différence se joue le jour du litige. Un document horodaté par un service qualifié au sens du règlement européen eIDAS bénéficie d’une présomption de fiabilité devant les tribunaux de l’Union. Concrètement, la question « ce fichier a-t-il pu être modifié après coup ? » ne se pose plus. Sans horodatage qualifié, c’est à vous de convaincre le juge.
L’état des lieux à distance
C’est la nouveauté qui change la donne en 2026. Location saisonnière en arrivée autonome, logement étudiant à 600 km, propriétaire expatrié : pouvoir faire remplir l’état des lieux par le locataire via un lien sécurisé, sans se déplacer, transforme l’organisation. Peu d’applications le proposent réellement, au-delà d’un simple envoi de photos.
Le travail sur le terrain
Cave sans réseau, parking en sous-sol, maison en zone blanche : le mode hors ligne n’est pas un luxe, c’est la condition pour finir l’état des lieux en une seule visite. La rapidité de saisie compte tout autant : photos illimitées et annotables, dictée, duplication de l’état des lieux précédent, pré-remplissage.
Une équipe et plusieurs appareils
Commencer la visite sur téléphone, terminer les compteurs sur tablette, relire au bureau sur ordinateur. Si vous travaillez à plusieurs, le prix par collaborateur pèse vite plus lourd que l’abonnement lui-même.
Habyl, le plus complet à ce niveau de prix
Habyl est l’application la plus récente de ce panel, et c’est la nôtre. Elle a été conçue pour les bailleurs particuliers, les SCI et les petites structures professionnelles, avec un principe simple : tout est gratuit tant que vous ne générez pas le PDF final. Biens, locataires, états des lieux, photos annotables (flèches, texte, dessin) et vidéos, IA comprise (import de vos anciens états des lieux, génération d’un constat depuis des photos, une dictée vocale ou une simple description), sans limite et sans carte bancaire. Détail qui compte : l’IA ne conserve pas vos images et n’entraîne aucun modèle avec vos données, hébergées en France.
Tarifs
- 4,99 € par état des lieux finalisé (crédit sans date d’expiration)
- 19,99 € par mois ou 199 € par an en illimité
- Collaborateurs en option, 5 € HT par mois et par personne
Ce qu’aucune autre application du panel n’inclut
- Horodatage qualifié eIDAS inclus dans le prix, avec page publique de vérification de chaque PDF
- État des lieux à distance inclus : le locataire ou le voyageur remplit et signe depuis un simple lien, dans un parcours disponible en 7 langues, pendant que vous suivez l’avancement en temps réel. Un mode signature seule permet aussi de faire signer à distance un constat que vous avez rempli vous-même
- Vidéos, enregistrements audio et documents joints à l’état des lieux, accessibles depuis le PDF par QR code, avec empreinte d’intégrité (checksum) imprimée dans le rapport
- Mode hors ligne complet, y compris dans le navigateur
- Conservation des documents finalisés pendant 10 ans, la plus longue annoncée du panel, données hébergées en France
Les limites
- Application récente : moins d’historique et d’avis que les acteurs installés
- Pas d’API publique ni de module de chiffrage des travaux, contrairement à ImmoPad ou Nockee
Pour qui ? Bailleurs particuliers et multi-biens, locations saisonnières, petites agences. Si vous cherchez un état des lieux à distance signé et horodaté sans abonnement obligatoire, c’est aujourd’hui la seule option du panel.
EDOUARD, le meilleur prix unitaire en volume
EDOUARD est le concurrent le plus proche d’Habyl dans l’approche : application mobile avec IA, paiement à l’unité ou abonnement, et une application très bien notée par ses utilisateurs (4,9/5 sur Google Play en juillet 2026). Son vrai atout est le prix par lot, 2,90 € l’état des lieux dès 10 achetés, le plus bas du panel.
L’addition monte avec les options : l’horodatage certifié coûte 49 € par an, l’espace de consultation 49 € par an, et les PDF ne sont conservés que 3 ans. L’abonnement illimité est à 29,90 € par mois ou 290 € par an, avec 3 utilisateurs inclus, un vrai plus pour les petites équipes.
Pour qui ? Les professionnels au volume régulier qui veulent le coût unitaire minimal et acceptent de composer avec des options à la carte.
ImmoPad, l’écosystème des professionnels installés
Créé en 2011, plus d’un million de rapports générés : ImmoPad est la solution installée du marché professionnel. L’état des lieux s’y prolonge en chiffrage des travaux, portail résident et gestion multi-agences.
Comptez 19,90 € par mois pour le premier utilisateur, puis 14,90 € par utilisateur supplémentaire. Les packs à l’unité démarrent à 6,95 € HT par rapport, et la signature électronique DomuSign reste une option. Un mois d’essai est offert.
Pour qui ? Agences et administrateurs de biens qui veulent un écosystème complet porté par un éditeur historique.
Nockee, la suite de mise en location
Nockee voit plus large que l’état des lieux : annonces, visites, dossiers locataires et API. Son application mobile est l’une des mieux notées du marché (4,9/5 sur Google Play) et sa formule Flex à 5,99 € par état des lieux avec utilisateurs illimités est originale, toute une équipe peut travailler sans abonnement.
L’illimité (formule Zen) démarre à 49,92 € par mois pour un utilisateur, puis 10 € HT par utilisateur supplémentaire. C’est l’abonnement le plus cher du panel.
Pour qui ? Les cabinets qui veulent outiller toute la chaîne de mise en location, ou les équipes au volume irrégulier grâce à Flex.
Startloc, le forfait qui écrase le coût par siège
290 € par an pour 5 utilisateurs et des états des lieux illimités : rapporté au collaborateur, personne ne fait mieux. La formule supérieure passe à 490 € par an pour 10 utilisateurs. Plus de 11 000 professionnels l’utilisent, souvent via les partenariats de l’éditeur avec des réseaux et groupements immobiliers (L’Adresse, chambre FNAIM du Rhône, Agences Réunies).
En face, il faut accepter l’essentiel sans les raffinements : pas d’IA, un horodatage qualifié absent de la communication de l’éditeur, et une application pensée d’abord pour la tablette. La déclinaison Android pour smartphone est d’ailleurs sévèrement jugée par ses utilisateurs (1,3/5 sur Google Play en juillet 2026), l’usage confortable reste l’iPad ou le web.
Pour qui ? Les équipes de 3 à 10 personnes au volume soutenu, quand le budget par siège est le premier critère.
Etadly, le minimalisme sans abonnement
Etadly assume le dépouillement : rien à installer, pas d’abonnement, 4,90 € l’état des lieux (3,90 € dès 10). Tout se passe dans le navigateur du téléphone, y compris la signature, tracée au doigt sur l’écran.
Les limites sont le miroir de cette simplicité : pas d’horodatage qualifié, pas d’IA, pas d’application native (le site mobile revendique toutefois un usage hors ligne ponctuel, pour les caves ou le fond du jardin). Le locataire peut envoyer des photos à distance, mais on reste loin d’un parcours complet de remplissage et de signature.
Pour qui ? Le bailleur très occasionnel qui veut un constat propre en dix minutes, sans engagement ni installation.
Et le reste du marché ?
Le panel détaillé ci-dessus couvre les applications spécialisées les plus visibles du marché français. D’autres noms reviennent régulièrement, dans des logiques différentes :
- Check & Visit : connu pour ses états des lieux réalisés par des techniciens qui se déplacent, l’éditeur propose aussi une application en autonomie (CheckApp). Le service avec technicien reste pertinent pour déléguer entièrement, à un coût par intervention sans comparaison avec une application seule.
- Gestion Locative Facile (ImmobilierLoyer), Rentila, BailFacile : des logiciels de gestion locative complets (loyers, quittances, régularisations) dont l’état des lieux est un module parmi d’autres. À regarder si votre premier besoin est la gestion, pas le constat.
- LOCKimmo (CheckLock), Keyturn, papernest : des applications d’état des lieux plus confidentielles ou adossées à d’autres services.
- Chapps, Homepad : orientés grands comptes, bailleurs sociaux et institutionnels, avec une logique de déploiement et de contrat qui dépasse le cadre de ce comparatif.
Le coût réel sur un an, trois profils
Les prix d’appel trompent, alors calculons. Coût annuel estimé, hors promotions, option d’horodatage comprise quand elle existe.
Bailleur occasionnel, 2 états des lieux par an
| Application | Coût annuel estimé |
|---|---|
| EDOUARD | 9,80 € |
| Etadly | 9,80 € |
| Habyl | 9,98 € |
| Nockee (Flex) | 11,98 € |
| ImmoPad (packs) | 19,80 € HT |
| Startloc | 290 € |
À ce volume, presque tout le monde est sous 20 € par an. Le choix ne se fait pas sur le prix mais sur la valeur du document produit : dans ce panel, seul Habyl inclut l’horodatage qualifié eIDAS à l’unité, sans option ni abonnement.
Multi-biens, un à deux états des lieux par mois
Sur la base de 18 états des lieux dans l’année, payés à l’unité, en ajoutant l’option d’horodatage là où elle est facturée à part.
| Application | Coût annuel estimé |
|---|---|
| Etadly (18 × 3,90 €, sans horodatage qualifié) | 70,20 € |
| Habyl (18 × 4,99 €, horodatage et EDL à distance inclus) | 89,82 € |
| EDOUARD (2 packs de 10 + option horodatage) | 107 € |
| Nockee (Flex, 18 × 5,99 €) | 107,82 € |
| ImmoPad (pack 20) | 139 € HT |
| Startloc | 290 € |
À prestation complète, Habyl est ici le moins cher du panel : l’horodatage qualifié et l’état des lieux à distance sont compris dans le crédit à 4,99 €, sans abonnement ni option. Seul Etadly descend plus bas, pour un constat simple sans valeur probante renforcée. Et pas besoin de calculatrice : chez Habyl, l’abonnement ne devient intéressant qu’au-delà de 4 états des lieux par mois.
Gestionnaire intensif, 5 états des lieux par mois et plus
Sur la base de 60 états des lieux dans l’année, pour un utilisateur.
| Application | Coût annuel estimé |
|---|---|
| Habyl (illimité annuel, tout inclus) | 199 € |
| Etadly (60 × 3,90 €, sans horodatage qualifié) | 234 € |
| ImmoPad (Starter, 1 utilisateur) | ≈ 239 € |
| Startloc (jusqu’à 5 utilisateurs) | 290 € |
| EDOUARD (annuel + option horodatage) | 339 € |
| Nockee (Zen) | ≈ 599 € |
À ce rythme, l’illimité Habyl à 199 € passe devant tout le monde, y compris le paiement à l’unité le plus agressif du panel. Pour travailler à plusieurs, comptez 5 € HT par mois et par collaborateur chez Habyl : jusqu’à deux utilisateurs, il reste le moins cher ; au-delà, le forfait Startloc à 290 € pour 5 utilisateurs reprend l’avantage sur le seul critère du prix.
Quelle application choisir selon votre profil
- Vous louez un ou deux biens : Habyl à l’unité. 4,99 € l’état des lieux horodaté eIDAS, et rien à payer le reste de l’année. Etadly si vous voulez seulement un constat simple, sans valeur probante renforcée.
- Vous gérez plusieurs biens, du meublé ou du saisonnier : Habyl à l’unité pour un rythme modéré, en abonnement dès que vous dépassez 4 états des lieux par mois (19,99 € par mois) ou une quarantaine dans l’année (199 € par an). Avec, dans les deux cas, l’état des lieux à distance multilingue quand vous ne pouvez pas être sur place.
- Vous êtes une agence avec une équipe : jusqu’à deux utilisateurs, Habyl reste le moins cher du panel (199 € par an plus 5 € HT par mois par collaborateur). Au-delà, Startloc s’impose par le coût par siège et ImmoPad par l’écosystème métier ; Habyl garde l’avantage si l’horodatage qualifié et l’état des lieux à distance priment.
- Vous faites du volume et comptez chaque euro : les packs EDOUARD à 2,90 € l’état des lieux restent la référence du prix unitaire.
Questions fréquentes
Quelle est la meilleure application d’état des lieux en 2026 ?
Il n’existe pas de réponse unique, tout dépend de votre profil. Pour un bailleur particulier, Habyl offre le meilleur équilibre avec l’horodatage qualifié eIDAS, l’IA et l’état des lieux à distance inclus dès 4,99 € l’unité. Pour le prix unitaire en gros volume, les packs EDOUARD à 2,90 €. Pour une équipe au forfait, Startloc à 290 € par an pour 5 utilisateurs. Pour un écosystème professionnel complet, ImmoPad.
Un état des lieux fait sur une application a-t-il la même valeur que sur papier ?
Oui. La loi du 6 juillet 1989 impose un état des lieux contradictoire remis à chaque partie, sans imposer de support. Un PDF signé par les deux parties est parfaitement valable, à condition de respecter le contenu fixé par le décret n° 2016-382. Notre guide complet de l’état des lieux détaille ces règles.
À quoi sert l’horodatage qualifié eIDAS ?
À prouver qu’un document existait, inchangé, à une date donnée, avec une présomption de fiabilité reconnue dans toute l’Union européenne. En cas de litige sur une dégradation, la discussion sur une éventuelle modification du fichier après coup s’éteint d’elle-même. Chez Habyl, chaque PDF finalisé est horodaté par un prestataire qualifié et vérifiable publiquement.
Peut-on faire remplir l’état des lieux par le locataire à distance ?
Oui, la loi n’impose pas la présence physique simultanée des deux parties, et nous avons consacré un mode d’emploi complet à cette pratique. Dans le panel comparé, Habyl est le seul à proposer un parcours complet où le locataire remplit et signe depuis un lien, avec PDF final horodaté.
Existe-t-il une application d’état des lieux gratuite ?
Pour un usage ponctuel, la vraie option gratuite reste le modèle à imprimer : nos modèles PDF et générateurs sont en libre accès. Les applications sérieuses facturent le document final, à l’unité ou en abonnement, car l’horodatage, le stockage sécurisé et la signature ont un coût réel. Chez Habyl, la préparation est gratuite et illimitée, seul le PDF final consomme un crédit.
Notre verdict
Si vous êtes bailleur particulier ou gérez un parc modeste, Habyl offre le meilleur rapport fonctionnalités-prix du panel : horodatage qualifié, IA et état des lieux à distance inclus, dès 4,99 € l’unité et sans abonnement obligatoire. Si votre critère unique est le coût par siège en équipe, Startloc reste la référence. Pour le prix unitaire en gros volume, les packs EDOUARD. Pour l’écosystème professionnel le plus fourni, ImmoPad.
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Sources
- Tarifs Habyl
- Tarifs EDOUARD
- Tarifs ImmoPad
- Tarifs Nockee
- Tarifs Startloc
- Tarifs Etadly
- Règlement (UE) n° 910/2014 dit eIDAS
Comparatif publié le 7 juillet 2026. Les tarifs et fonctionnalités évoluent ; en cas d’écart, les sites des éditeurs font foi.