Locataire absent à l’état des lieux : que faire ? (2026)

Le locataire ne s’est pas présenté à l’état des lieux de sortie, a laissé les clés dans la boîte aux lettres, ou vit à 500 kilomètres le jour de la remise des clés d’entrée. Que vaut un état des lieux établi sans lui ? La règle est souvent mal comprise. Un état des lieux n’est contradictoire que s’il est signé par les deux parties, mais rien n’oblige ces deux parties à être dans le logement au même moment. Voici les solutions, cas par cas.

Ce que dit la loi quand une partie est absente

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 pose trois règles utiles ici.

L’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, lors de la remise et de la restitution des clés. Un locataire absent peut donc se faire représenter par une personne munie d’une procuration écrite.
À défaut d’accord, un commissaire de justice l’établit, à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié, après avoir prévenu les parties au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception.
La présomption de bon état de l’article 1731 du code civil ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux. Un locataire qui refuse le constat d’entrée ne pourra pas s’en prévaloir, et un bailleur qui l’esquive non plus.

Un état des lieux fait par le bailleur seul n’est pas contradictoire. Signé d’un seul côté, il reste une pièce parmi d’autres, à l’appréciation du juge. Le guide complet de l’état des lieux reprend l’ensemble des règles.

Locataire absent à l’état des lieux d’entrée

Première règle : pas de clés sans état des lieux. Remettre les clés « en attendant » revient à renoncer à la preuve de l’état initial. Si le locataire ne peut pas être présent à la date prévue, trois solutions s’offrent à vous.

Le mandataire du locataire

Un parent, un ami ou un colocataire déjà arrivé peut établir et signer l’état des lieux au nom du locataire, avec une procuration écrite, datée et signée, mentionnant le logement et l’objet du mandat. Conservez-la avec l’état des lieux.

Le constat rempli par le locataire à son arrivée

C’est souvent le bailleur qui ne peut pas être là. Le locataire, lui, arrive bien un jour dans le logement. Vous préparez alors l’état des lieux dans l’application et lui envoyez un lien de remplissage. Il constate pièce par pièce, prend les photos, relève les compteurs, signe sur son écran. Vous signez de votre côté. Le mode d’emploi est dans notre article faire remplir l’état des lieux par le locataire.

Le constat fait sur place, la signature à distance

Vous faites le constat le jour des clés, avec les photos et les relevés, puis vous envoyez au locataire un lien de signature personnel. Il relit l’aperçu complet du document et signe depuis son téléphone. C’est la solution adaptée quand le locataire récupère les clés auprès d’un tiers, ou en colocation quand tous ne sont pas là le même jour. Le locataire garde son droit de demander un complément à l’état des lieux d’entrée pendant 10 jours.

Locataire absent à l’état des lieux de sortie

Le cas le plus fréquent, et le plus dangereux pour le bailleur. Sans état des lieux de sortie contradictoire, aucune retenue sur le dépôt de garantie n’est solide.

Il a rendu les clés sans faire l’état des lieux

Proposez immédiatement une date par écrit (email puis lettre recommandée), en rappelant que l’état des lieux de sortie conditionne la restitution du dépôt. Notre article qui fixe la date de l’état des lieux de sortie détaille les délais. En attendant, ne relouez pas et ne lancez aucun travaux avant d’avoir figé la preuve. Prenez des photos datées de chaque pièce, sans rien déplacer.

Si le locataire est joignable mais éloigné, faites le constat de sortie vous-même dans l’application, photos à l’appui, en repartant de la trame de l’état des lieux d’entrée, puis envoyez-lui un lien de signature. Il relit, signe, et le PDF horodaté part aux deux parties. Vous avez un document contradictoire là où vous n’aviez qu’un trousseau de clés.

Il ne répond plus

Sans réponse à votre proposition de date, saisissez un commissaire de justice. Il convoque les parties au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée, établit le constat même en l’absence du locataire, et les frais sont partagés par moitié. Ce constat fait foi. La procédure et les tarifs sont dans notre article sur l’état des lieux par commissaire de justice.

Le locataire est présent mais refuse de signer

Ne signez jamais à sa place. Notez son refus, la date et l’heure, et proposez-lui d’inscrire ses observations sur le document, ce qui vaut mieux qu’un refus sec. S’il persiste, l’état des lieux par commissaire de justice reste la voie prévue par la loi. Un désaccord sur une dégradation ne justifie pas de refuser le constat, il se traite ensuite par la contestation de l’état des lieux de sortie ou la commission départementale de conciliation.

Faire signer un locataire absent : comment ça marche

Vous faites le constat dans l’application, sur place, photos et relevés de compteurs compris. Hors ligne si le logement n’a pas de réseau.
Vous lancez le tour de signatures : Habyl envoie au locataire une invitation par email avec son lien de signature personnel (sans adresse email, vous copiez le lien et l’envoyez par SMS ou WhatsApp). Le lien est valable de 1 à 30 jours et le tour s’annule à tout moment.
Le locataire ouvre le lien dans son navigateur, sans application ni compte, relit tout le document et signe sur son écran. Vous voyez quand il a ouvert le lien et quand il a signé.
Vous signez au lancement du tour, ou plus tard dans votre application.
Le PDF horodaté eIDAS est généré, automatiquement dès la dernière signature ou à votre demande, envoyé par email aux parties, et l’état des lieux est verrouillé.

Pendant le tour, le contenu est gelé : le locataire signe exactement ce qu’il a relu. Adresse erronée, vous la corrigez et renvoyez l’invitation en un geste. Constat à modifier, vous annulez le tour et le relancez. Pour chaque signataire, Habyl conserve un dossier de preuve : identité renseignée, horodatages d’ouverture et de signature, empreinte du contenu signé. Avec plusieurs locataires, en colocation par exemple, chacun reçoit son propre lien.

Ce que fait Habyl

Constat rempli par le locataire via un lien de remplissage, ou constat fait par vous puis signé à distance via un lien de signature personnel.
État des lieux de sortie créé à partir de l’entrée, même trame, et état relevé à l’entrée affiché sous chaque élément au locataire qui remplit la sortie à distance.
Suivi en direct : invitation envoyée, lien ouvert, signé. Renvoi, correction d’adresse, annulation du tour à tout moment.
PDF conforme au décret 2016-382, horodatage qualifié eIDAS, envoyé à chaque signataire, conservé 10 ans.
Inclus dans le prix : application gratuite, 4,99 € par PDF final, ou abonnement illimité à 19,99 € par mois ou 199 € par an.

Essai gratuit sans carte bancaire, sur iOS, Android et navigateur web. Le déroulé écran par écran est dans le guide de l’état des lieux à distance.

Questions fréquentes

Peut-on faire l’état des lieux sans le locataire ?

Oui, s’il est représenté par un mandataire muni d’une procuration écrite, ou s’il signe ensuite le document à distance après l’avoir relu. Un état des lieux établi et signé par le seul bailleur n’est pas contradictoire. Il peut servir de commencement de preuve, mais il ne lie pas le locataire.

Qui paie le commissaire de justice ?

Quand l’état des lieux ne peut pas être établi à l’amiable, les frais du commissaire de justice sont partagés par moitié entre bailleur et locataire, selon un tarif réglementé. Si le bailleur y recourt alors qu’un constat amiable était possible, il en supporte seul le coût.

Le locataire qui signe à distance peut-il contester ensuite l’état des lieux d’entrée ?

Il dispose du même droit que tout locataire, demander un complément pendant les 10 jours suivant l’établissement de l’état des lieux d’entrée, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour le chauffage. Passé ce délai, le document signé fait foi entre les parties. Modèle de demande dans notre article sur la modification de l’état des lieux d’entrée.

Peut-on retenir le dépôt de garantie sans état des lieux de sortie ?

Très difficilement. Le bailleur doit prouver les dégradations en comparant l’état de sortie à l’état d’entrée. Sans constat de sortie contradictoire, il lui reste le constat de commissaire de justice, des photos datées et des devis, que le locataire contestera facilement. Le dépôt doit être restitué dans le mois qui suit la remise des clés si aucune dégradation n’est établie, dans les deux mois sinon, sous peine d’une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.

En résumé

Un locataire absent n’empêche pas l’état des lieux. À l’entrée, pas de clés sans constat signé, par lui, par son mandataire, ou à distance après relecture. À la sortie, proposez une date par écrit, figez la preuve par des photos datées, et faites signer le constat à distance si le locataire est éloigné. En cas de refus ou de silence, le commissaire de justice établit le constat à frais partagés. Avec Habyl, le constat fait sur place se signe depuis n’importe où, et le PDF horodaté part aux deux parties dès la dernière signature.

Faire signer mon état des lieux à distance avec Habyl